Es probable que el seguro como tema candente no desaparezca pronto. Mientras la Madre Naturaleza tenga el control, los agentes, compradores y vendedores deben ser más proactivos que nunca.
Como si el mercado inmobiliario no fuera lo suficientemente desafiante entre las tasas de interés y el bajo inventario, se agrega otra “I” a la lista: los seguros. De repente, algo que a la mayoría de los agentes, compradores y prestamistas apenas les preocupaba ahora está en el centro de una transacción inmobiliaria.
¿Una tormenta tropical y un terremoto azotan el sur de California en un día? ¿Incendios devastadores en Hawái? Desafortunadamente, lo que se consideraban fenómenos meteorológicos “únicos en la vida” se están volviendo más comunes.
Solía ser que aproximadamente una semana antes del cierre, el prestamista y el agente le recordaban al comprador que contratara su seguro y era complicado llamar a algunas compañías de seguros, obtener cotizaciones y elegir una. ¿Ahora? Si espera hasta el final, será demasiado tarde, puede descarrilar el trato y potencialmente costarle al comprador su depósito en garantía.
Si estás en Florida o California, sabes de lo que hablo (con suerte), y si aún no estás en un estado afectado por los seguros, presta atención, porque esta crisis podría estar llegando a un lugar cercano a ti.
Con el costo del reaseguro disparándose, sumado a una plétora de eventos climáticos severos como huracanes, tormentas tropicales, lluvias torrenciales, inundaciones, fuertes vientos, granizadas, deslizamientos de tierra e incendios, numerosas compañías de seguros han quebrado, han optado por no renovar a los propietarios de viviendas existentes, y detuvo la cobertura en ciertos estados o áreas.
Eso significa que muchas personas se han visto obligadas a recurrir a una aseguradora de último recurso del estado. Dependiendo de su condición y de cómo esté regulado (o no) el seguro, podría haber confusión.
Como tal, las reglas son que no hay reglas. Reina el caos en los seguros. Ayudar a los compradores y vendedores a navegar el clima actual de seguros es imprescindible para garantizar que ellos (y usted) puedan llegar a la meta.
Aquí hay seis cosas a tener en cuenta.
1. Solucionar problemas en la parte frontal
Al realizar una cotización, solucione los posibles problemas desde el principio. Una vez que el vendedor haya aceptado la oferta y hayan transcurrido tres semanas de la transacción, no es el momento de descubrir que la propiedad tendrá dificultades para conseguir un seguro.
Si bien estas son preguntas obvias, y sí, el vendedor tendrá que completar una declaración del vendedor de algún tipo que aborde preguntas que podrían afectar la asegurabilidad, pregúnteles cuántos años tienen su techo, sistemas de calefacción y aire acondicionado, calentador(es) de agua, plomería y electricidad, especialmente en una casa antigua.
¿Se reemplazó el panel eléctrico y/o el cableado? Si no lo saben, considere contratar a un inspector de viviendas de confianza que pueda determinar esta información.
En Florida, por ejemplo, muchos inspectores de viviendas están certificados para realizar lo que se conoce como una “inspección de cuatro puntos” que identificará la edad y el estado de estos componentes. A menudo conocen los requisitos de las distintas compañías de seguros y lo que querrán.
Por ejemplo, tener tuberías de cobre en Florida se considera un riesgo considerable debido a las fugas en los que pueden ocurrir cuando una tubería genera una fuga por orificios. Los paneles eléctricos y el cableado son otro problema, ya que las compañías de seguros no quieren tocar una casa con un panel de Federal Pacific o cableado más antiguo, como cables de aluminio o de tela que a menudo se encuentran en casas más antiguas.
¿Se reemplazó el panel eléctrico y/o el cableado? Si no lo saben, considere contratar a un inspector de viviendas de confianza que pueda determinar esta información.
En Florida, por ejemplo, muchos inspectores de viviendas están certificados para realizar lo que se conoce como una “inspección de cuatro puntos” que identificará la edad y el estado de estos componentes. A menudo conocen los requisitos de las distintas compañías de seguros y lo que querrán.
Por ejemplo, tener tuberías de cobre en Florida se considera un riesgo considerable debido a las fugas en losa que pueden ocurrir cuando una tubería genera una fuga por orificios. Los paneles eléctricos y el cableado son otro problema, ya que las compañías de seguros no quieren tocar una casa con un panel de Federal Pacific o cableado más antiguo, como cables de aluminio o de tela que a menudo se encuentran en casas más antiguas.
Lo que era aceptable hace cinco años o no era gran cosa cuando el vendedor compró la casa no puede suponerse que esté bien ahora. Una casa que vendí recientemente en el sur de California tenía cableado de aluminio. Esto se ha vuelto más preocupante ahora que hace unos años.
Y si el techo es más viejo, ese puede ser el beso de la muerte. En Florida, las compañías de seguros no quieren suscribir una nueva póliza para una casa con un techo que tiene 12 años o más. Hace unos años, antes se podía contratar un seguro para un tejado que tuviera aproximadamente 18 años, pero ahora olvídalo.
Con la información sobre la antigüedad y el estado de los componentes críticos de la casa, puede trabajar con el vendedor para determinar un plan en cuanto a posibles reemplazos y cobertura de seguro.
2. Tenga varios agentes de seguros acreditados en marcación rápida.
Si no ha establecido una conexión con varios agentes de seguros en su mercado, ahora es el momento de hacerlo. Tómese un tiempo para conocer el estado actual de los seguros en su mercado, qué productos ofrecen, los matices involucrados en la obtención de un seguro y qué se requerirá.
Pregúnteles si tienen alguna compañía que pueda suscribir seguros para viviendas con componentes más antiguos y el proceso involucrado. Estarán encantados de construir una relación de referencia y servirle como un recurso confiable.
Cuando esté tomando una nueva lista o comenzando a trabajar con un comprador, confíe en él para detectar posibles problemas de seguro según la propiedad que va a vender o los tipos de propiedades que el comprador va a considerar. Es posible que los compradores necesiten algo de información sobre los desafíos y costos de los seguros asociados con las viviendas que les interesan, especialmente si son más antiguas.
3. La asegurabilidad del inmueble determinará la financiación
Esta parte es crítica. Recientemente tuve una lista en estado previo a la ejecución hipotecaria donde no se habían reemplazado componentes en la casa, que había sido construida en 2006. Todos eran originales en cuanto al techo, HVAC y calentador de agua.
Había enormes señales de alerta en todas partes con esta propiedad, entre la antigüedad de todos los sistemas más el estado general de la casa que tenía un montón de mantenimiento diferido, tanto por dentro como por fuera. Para empeorar las cosas, había dos cubos colocados en el ático para recoger las fugas de agua cuando llovía.
No había forma de que un comprador que obtuviera un préstamo convencional, FHA o VA obtuviera un seguro a menos que el comprador estuviera realizando un préstamo de renovación o pagando en efectivo. En estos casos, podrían obtener una póliza de riesgo del constructor que les permitiría realizar los reemplazos necesarios dentro de un plazo específico y luego convertirla en una póliza de seguro regular.
La única forma de comercializar la casa era dejar claro cómo se podía comprar y promocionar los beneficios de un préstamo de renovación para quienes necesitaban o querían obtener financiación. Me asocié con un prestamista de confianza que se especializaba en este producto de préstamo, y trabajamos en equipo para comercializar la propiedad y colaborar con agentes que tenían compradores potenciales para educarlos sobre el proceso de préstamo de renovación. También recibí consultas de compradores en efectivo.
Al final, se presentaron dos ofertas al vendedor, una de las cuales era en efectivo y muy inferior a la que fue aprobada para financiamiento de la FHA; el vendedor optó por trabajar con este último.
Ahora bien, no todas las propiedades se encuentran en tan malas condiciones, pero puede haber una o dos cosas en la casa que dificultarán la obtención de un seguro o podrían arruinar por completo el trato. Los paneles eléctricos son fáciles de reemplazar, pero tener que reemplazar el cableado puede resultar costoso y llevar mucho tiempo.
Siendo realistas, un vendedor con un techo de doce años en su casa no planea reemplazarlo en breve y ciertamente no quiere tener que hacerlo para poder vender. En esta situación en Florida, por ejemplo, Citizens Insurance, conocida como “la aseguradora de último recurso”, asegurará casas con techos que hayan pasado su prima de doce años, con condiciones y excepciones, por supuesto, y el costo será mayor.
Si conoce los componentes de la casa de antemano, puede determinar qué opciones de financiamiento se adaptarán mejor a la propiedad.
4. Reclamaciones: Comprobar la propiedad
¿Conoce esa sección sobre la divulgación del vendedor donde se pregunta si el vendedor alguna vez presentó algún reclamo de seguro? Asegúrese de preguntarle a su vendedor si alguna vez ha presentado algún reclamo o si recuerda que los propietarios anteriores presentaron alguno cuando compraron la casa e intentaron obtener un seguro.
No es suficiente simplemente confiar en leer la divulgación que el vendedor completó y que el vendedor responda con algunas oraciones generales sobre este documento. Asegúrese de comprender todos los detalles de lo sucedido y haga que el vendedor proporcione un informe claro y detallado de esto por escrito.
El comprador y su agente querrán saberlo y, además de la importancia de la divulgación, cuando el comprador vaya a contratar un seguro, ¿adivinen qué? El registro de ese reclamo (así como cualquiera que se haya presentado dentro de los últimos siete años) aparecerá en el Comprehensiva Los Underwriting Exchange (también conocido como Informe CLUE) que las aseguradoras participantes verifican cuando trabajan en una cotización para una nueva política.
Piense en esto como una “hoja de antecedentes penales” o una verificación de antecedentes de una propiedad cuando se trata de seguros. Si el vendedor presentó un reclamo (ya sea que el reclamo haya sido aprobado y pagado o rechazado), probablemente habrá evidencia al respecto en este informe.
El simulacro de incendio se produce cuando el agente del comprador llama frenéticamente al agente de la lista para informarle lo que se encontró y le explican que el agente de seguros está pidiendo más información sobre el reclamo. ¿Tiene el vendedor recibos, facturas y documentación que demuestren que fue reparado, etc.? Esto puede ser un juego de azar, ya que es posible que el vendedor lo haya olvidado por completo y lo haya omitido accidentalmente en su divulgación y/o no pueda encontrar ningún documento para entregárselo al comprador y a su agente de seguros.
La Ley de Murphy está viva y coleando y puedes apostar que habrán perdido, eliminado o desechado recibos, facturas, alcance del trabajo, fotografías, etc., porque fue hace varios años. Además, a menudo no recuerdan quién hizo el trabajo y, dada la pandemia, quién sabe si el contratista, y mucho menos la compañía de seguros, sigue en funcionamiento.
Este simulacro de incendio me ocurrió a principios de este año en una lista de casas adosadas más nueva que tenía. El vendedor no era el propietario original y apenas vivió en la propiedad durante aproximadamente un año. Luego lo alquiló durante dos años y su hija vivió allí durante aproximadamente un año.
El vendedor era un cliente mío desde hacía mucho tiempo y tenía varias propiedades de inversión que le había vendido a lo largo de los años. Fue fantástico trabajar con él porque me dejó tomar el balón y correr con él, nunca micro gestionó, escuchó y siguió mis consejos. Sin embargo, está aquí, allá y en todas partes y viaja constantemente por negocios. ¿Detalles y papeleo? Bueno, no tanto.
Resulta que cuando el comprador de esta casa adosada fue a obtener un seguro, se reveló que se presentó un aviso de reclamo relacionado con una fuga hace varios años. La información proporcionada por el agente de ventas fue vaga. El vendedor apenas lo recordaba y si fue antes del COVID, que fue esto, parece que los recuerdos son aún más escasos.
Afortunadamente, pude localizar a sus inquilinos anteriores que pudieron completar los espacios en blanco y fue una fuga del controlador de aire de arriba lo que causó daños al techo de la cocina de abajo. Se contrató a una empresa de remediación para realizar las reparaciones.
Se hicieron bien porque nunca noté ningún signo de reparación después de que los inquilinos se mudaron, ni tampoco mi personal de mantenimiento, que había hecho mucho trabajo de preparación para la venta antes de que lo pusiéramos en el mercado, incluida la pintura de todo el interior. Tampoco el inspector de viviendas del comprador, que nunca notó ningún tipo de reparación en el techo de la cocina. Ninguno de los agentes que había mostrado la propiedad preguntó alguna vez sobre el techo o lo que parecía una reparación anterior.
El vendedor cambió de trabajo justo después de la pandemia y dijo que no tenía documentación al respecto. Consiguió una computadora nueva con su nueva empresa y comenzó de nuevo. No usó una computadora portátil personal para sus asuntos. Recordaba vagamente el nombre de la empresa que realizó los trabajos de reparación.
El administrador de la propiedad en ese momento pudo agregar un poco más de información, pero no tenía ningún documento relacionado con el reclamo. El misterio continuaba y yo tenía la misión de llegar al fondo de esto. Con un poco de investigación, pude localizar a la empresa que hizo el trabajo, pero descubrí que habían escindido su división de restauración a otra empresa.
Llamé a esa empresa y, sorprendentemente, pudieron desenterrar algunos registros, incluidas fotografías de antes y después de las reparaciones que enviaron al vendedor. Esto tomó más de un día y medio entero con todos los intercambios entre los antiguos inquilinos, el administrador de la propiedad, el vendedor y la empresa de restauración. Fue un simulacro de incendio supremo.
Afortunadamente, debido a que pude rastrear esta información, pudimos convencer a la compañía de seguros del comprador de que todo se había atendido. Los aseguradores están en una bóveda y desconectados de la realidad de estas situaciones, por lo que incluso si usted tomara fotografías y se las enviara, eso no sería suficiente.
Se habló de enviar a un inspector de seguros independiente para verificar que no hubiera ninguna fuga, pero eso nunca sucedió. Al final, el comprador pudo conseguir un seguro, pero la tasa era más alta como resultado del reclamo y el comprador no estaba contento con eso. Afortunadamente, el comprador estaba pagando una cantidad sustancial por la casa, por lo que el mayor costo del seguro no afectó su pago.
La moraleja de la historia? Los vendedores deben pensar detenidamente al responder preguntas sobre reclamaciones de seguros en la divulgación del vendedor para asegurarse de que no se omita nada y aclarar todas las reclamaciones que se presentaron, ya sea que hayan sido aprobadas o no, para que los agentes sepan a qué se podrían enfrentar. Si un vendedor no puede recordarlo, puede tener sentido que un agente de seguros de confianza realice un informe CLUE para que usted pueda realizar interferencias en todos los problemas potenciales.
Es mejor tener un simulacro de incendio y un plan de acción antes de que la propiedad salga al mercado que cuando ya tiene un contrato con fechas límite inminentes, momento en el cual la propiedad está fuera del mercado en lo que respecta a mostrar actividad y mover camiones y se ha fijado una fecha límite.
5. Esté preparado para cotizaciones de seguros más altas
Lo que el vendedor paga actualmente por el seguro será dramáticamente diferente (a menos que el vendedor haya comprado la casa hace poco tiempo y la esté vendiendo) de lo que se le cotizará a un nuevo comprador. Una forma de intentar ahorrar dinero es ver si el comprador puede asumir la póliza existente del vendedor o recurrir a la misma compañía para obtener un seguro.
En realidad, es más fácil decirlo que hacerlo, ya que la compañía de seguros del vendedor puede haberse fusionado, cambiado o cerrado y sido adquirida por otra compañía, o fue cancelada y tuvo que buscar un seguro diferente. Sin embargo, puede que valga la pena intentar preguntar. En algunos mercados como Florida, esto será cada vez más difícil de hacer con tantas empresas que ya no redactan políticas, al igual que aquellas que han cerrado.
6. ¿Qué seguro necesitará el comprador?
Hace unos años, no se pensaba mucho en si se consideraba que la propiedad estaba en una zona de inundación que requería seguro contra inundaciones. La Zona de Inundación X de FEMA (que no requería seguro contra inundaciones) generalmente se consideraba una zona segura para no tener que lidiar con los riesgos de inundación.
Avancemos hasta 2023: piénselo de nuevo. Muchas propiedades que nunca estuvieron en una zona de inundación ahora se consideran así y se requiere un seguro contra inundaciones. FEMA ofrece este recurso útil para verificar las zonas de inundación. Es posible que su estado o condado también tenga disponibles herramientas de búsqueda en línea.
Es importante explicarle al comprador que FEMA actualiza los mapas de inundaciones cada pocos años y que lo que no estaba en una zona de inundación cuando el vendedor compró la casa o incluso actualmente, podría considerarse en el futuro, ya que las cosas pueden cambiar. Además, no es necesario que una propiedad esté cerca del agua para correr el riesgo de estar en una zona de inundación.
Además, tener una póliza de seguro estándar para propietarios de viviendas no protege al comprador de los daños causados por inundaciones, por lo que, en caso de duda, siempre es una buena práctica obtener un seguro contra inundaciones, independientemente de si la propiedad se encuentra en una zona de inundaciones o no.
Lo mismo puede decirse también del seguro contra terremotos. No asuma que una póliza de seguro de propietario de vivienda o una póliza de condominio cubre esto. Si la propiedad está ubicada en un área propensa a movimientos de tierra, los compradores también deben preguntar acerca de las diferencias en las políticas de cobertura.
En definitiva, los compradores y agentes nunca deben asumir nada, y mucho menos cuando se trata de seguros. Lo mismo que crees que nunca podría suceder, podría suceder. Es importante saber si existe algún tipo de seguro para abordar algunas o todas las condiciones potenciales. Es necesario indicar al comprador la dirección correcta para conocer sus opciones y tomar una decisión informada.
El seguro es un tema candente que probablemente no desaparecerá pronto. Desafortunadamente, mientras la Madre Naturaleza tenga el control, los agentes, compradores y vendedores deben ser más proactivos que nunca a la hora de mantenerse actualizados sobre la situación de los seguros en su mercado y estar preparados para garantizar una transacción sin problemas, además de cómo proteger la mayor inversión que sus clientes probablemente harán jamás.
Autor: Cara Ameer
Fuente: https://www.inman.com
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