La Asociación Estadounidense de Bienes Raíces está buscando a aquellos "multados o perjudicados de otra manera" por la regla de listado de bolsillo de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y están interesados en una "acción colectiva".
El debate sobre la regla de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios sobre la inclusión de propiedades en el listado de bolsillo está llegando a su punto álgido y puede encaminarse hacia más litigios antimonopolio.
El jueves por la mañana, la Asociación Estadounidense de Bienes Raíces, un grupo comercial rival creado a raíz de las acusaciones de acoso en la NAR, comenzó a solicitar a los agentes inmobiliarios que habían "sido multados o afectados" por la Política de Cooperación Clara de la NAR, que requiere que los corredores de listados envíen un listado a su servicio de listado múltiple dentro de un día hábil después de comercializar una propiedad al público.
"Muchos profesionales inmobiliarios y propietarios de viviendas han expresado cómo esta política los ha afectado negativamente, desde multas hasta relaciones comprometidas con los clientes", dijo la Asociación Estadounidense de Bienes Raíces en un correo electrónico a su red.
"Si ha sido multado o perjudicado de alguna otra manera por la Política de Cooperación Clara, puede ser elegible para unirse a una demanda colectiva contra la NAR.
“En respuesta a las crecientes solicitudes de los agentes, actualmente estamos recopilando nombres de agentes y propietarios de viviendas que se han visto afectados por esta política. Si esto se aplica a usted o a alguien que conoce, complete nuestro formulario aquí”.
En una declaración enviada por correo electrónico, un portavoz de la NAR le dijo a Inman: “No hacemos comentarios sobre litigios amenazantes”.
La Junta de Tecnología MLS y Asuntos Emergentes de la NAR se reunirá a fines de octubre para discutir la CCP, según el portavoz.
“La NAR continúa escuchando las perspectivas y los comentarios de los participantes de la industria con respecto a la Política de Cooperación Clara”, agregó el portavoz.
“Nuestro proceso de política MLS está diseñado para sopesar las diversas perspectivas de nuestras partes interesadas y garantizar un resultado que sea en el mejor interés de nuestros miembros y consumidores”.
El 20 de septiembre, la Asociación Estadounidense de Bienes Raíces lanzó una petición instando a la NAR a deshacerse de la Política de Cooperación Clara. Esa petición había obtenido 4.872 firmas a las 7 p.m. del jueves, hora del Este.
Ahora, parece que el grupo comercial rival está dispuesto a ir más allá para poner fin a la política, que entró en vigor en 2020. Inman habló con Jason Haber, cofundador de la Asociación Estadounidense de Bienes Raíces, para conocer más sobre los planes del grupo unas dos horas después de que enviara el correo electrónico. Esta entrevista ha sido editada para que sea más breve y clara.
Inman: Recibí un correo electrónico tuyo sobre la posibilidad de iniciar una demanda colectiva, así que pensé en llamarte.
Haber: No somos nosotros. Muchos agentes se han acercado a nosotros para preguntarnos sobre esto después de que iniciamos la petición. Muchos agentes de todo el país que habían firmado la petición... habían dicho: "Estamos interesados en tomar más medidas que firmar una petición y sentimos que nos han perjudicado como grupo". Recibí estos mensajes de personas que han sido multadas (de $2500, $800, $5000), lo que sea, en todo el país. Se sienten agraviados por la política y quieren tomar medidas. Por ahora, estamos haciendo una encuesta para ver cuántas personas podrían estar interesadas en emprender una acción colectiva.
¿Aún no has contratado a un abogado ni nada?
No, no. Estamos en una fase de recopilación de información y estamos respondiendo a los agentes que se acercan a nosotros. Vienen con muchas frustraciones sobre algunos de estos sistemas heredados y el status quo de nuestra industria. Algunos se han sentido directamente perjudicados por Clear Cooperation. Otros se han acercado a nosotros con otras frustraciones que tienen con el acuerdo obligatorio de tres partes que hace que las cuotas sean obligatorias y una serie de otros problemas.
Pero como la petición era sobre Clear Cooperation, estamos usando esto como un punto de encuentro para entender cuántos agentes hay en esta posición.
Estoy mirando este formulario de Google que tienes. ¿Has recibido alguna respuesta ya?
Ya hay unas pocas docenas aquí, pero déjame revisarlo. Tengo que revisar cada formulario solo para asegurarme de que no sea una tontería. Lo importante es que están llegando las respuestas.
¿Tienes alguna idea de cuál sería la base de una demanda colectiva? ¿Qué estarías argumentando?
No. Hay otras personas que están considerando presentar una demanda colectiva. Todavía no hemos dado el paso de formar una clase. Realmente estamos haciendo un sondeo entre la comunidad de corredores para averiguar cuántos agentes se han visto perjudicados por esta política y qué remedios podrían haber para ellos, porque muchas de estas personas ahora también son miembros de nuestro grupo comercial y están recurriendo a nosotros. Esta es una gran queja sobre el status quo de la industria (que han sido objeto de estas multas por seguir las instrucciones de sus clientes) y cómo podemos nosotros, como un nuevo grupo comercial, ayudar a defenderlos.
¿Cree que esto podría ser una demanda presentada por la Asociación Estadounidense de Bienes Raíces o estaría ayudando a otra persona a presentar una demanda?
Es muy pronto. No se ha tomado ninguna decisión al respecto. Esto es solo una recopilación de información. Pero creo que nos tomamos esto muy en serio porque esto es lo que los agentes nos están diciendo. No hemos recurrido a los agentes con esto. Los agentes han recurrido a nosotros en repetidas ocasiones. Constantemente escuchamos esta queja sobre Clear Cooperation y cómo los ha afectado. El siguiente paso, el paso de acción, eso está por determinar.
Somos reformadores. Queremos mejorar la industria. Creemos que los sistemas heredados han estado con nosotros durante demasiado tiempo. Si ha pasado el último año y piensa que el status quo de esta industria no necesita cambiar, no sé en qué roca está, pero quédese allí si quiere. Pero la mayoría de las personas han adoptado una visión clara de la industria durante el último año y creen que es hora de reformarla. De eso formamos parte.
¿La petición sigue abierta? ¿Hay planes para hacer algo al respecto?
La petición ha sido muy útil para difundir esta idea y ver cuántos agentes, de manera orgánica, la firmarían y quién estaría interesado en esto. La petición ha sido vista 110.193 veces y se ha compartido unas 1.600 veces. Por lo tanto, realmente está circulando en la comunidad de corredores.
Pero, ¿tienen pensado, no sé, ponerse en contacto con la NAR para contársela? ¿Qué piensan hacer exactamente con ella?
Esperamos que la petición ayude a la NAR a considerar qué hacer con el futuro de la política, que escuchen las voces de quienes han firmado la petición y cómo buscan reformar la política, ya sea una eliminación u otras formas de reformar la política que podrían considerarse. Tal vez sean 120 días antes, o tal vez 60 días o 90 días antes de que algo entre en la MLS. Hay muchas formas diferentes de llegar a un acuerdo. Todo está abierto a debate.
Queríamos que el sector inmobiliario supiera que hay mucha gente que está en contra. Hay una gran cantidad de agentes cuyos negocios dependen de los datos y del flujo de datos: dónde se publica un anuncio, cómo se publica un anuncio, cuándo se publica un anuncio. Ese es el sustento de su negocio. Realmente les importa esto y les apasiona, y creo que es por eso que tanta gente ha compartido la petición, por qué ha obtenido más de 110.000 visitas, porque hay un interés real en este tema.
¿Se ha puesto en contacto con la NAR sobre la petición?
No. Todavía no está hecha. Tal vez la enviemos una vez que la cerremos. Estoy bastante seguro de que saben de ella. Ha estado en nuestro perfil social. Por otra parte, el objetivo es ser instructivo para ellos para que puedan modificar su posición para mejorar la industria, que es el núcleo de lo que la Asociación de Bienes Raíces de Estados Unidos trata.
¿Cuándo cree que cerrará la petición?
No lo sé. La dejaremos pasar un tiempo más y veremos cuál es el estado del debate. Probablemente alrededor del momento en que vayan a tomar su decisión. Estamos tratando de obtener claridad sobre la fecha de la decisión... probablemente no la cerraríamos hasta que nos acerquemos a la fecha, sea cuando sea.
¿Qué dice de esas críticas de las personas que apoyan la política, diciendo: "Esto es simplemente grandes corredores que intentan hacer más grandes sus redes de listados privados, reclutar agentes, hacer más acuerdos, aumentar sus ganancias", básicamente? Y esto va a acabar con el MLS si todo el mundo se queda con una parte importante de sus propiedades en venta.
Un par de cosas: 1. Creo que en el año 2024, tenemos que innovar mucho en el frente del MLS. No sé si has visto algún MLS, como la interfaz de ellos. El que yo uso, ni siquiera se lo envío a un cliente porque está muy anticuado. Es como volver a 1997. Simplemente habla de la necesidad de innovar en la industria. La industria ha estado hambrienta de este tipo de innovación. Una de esas razones es que tenemos estos sistemas heredados del status quo.
En cuanto al punto de [Glenn Kelman]: En el mundo en el que vivimos hoy, donde la privacidad es, creo, lo más importante, un cliente debería tener el derecho de dictar dónde poner en venta su propiedad, cuándo y cómo. Creo que, al fin y al cabo, eso es lo más importante. Esa privacidad supera a todas las demás cuestiones que se plantean.
El cliente debería tener esa capacidad. No debería ser una asociación comercial de Chicago la que dicte cómo yo, como vendedor, decido poner en venta mi propiedad. En particular, hoy en día, hay tantos casos, ya sea por divorcio o por cuestiones de privacidad, personas que han sido acosadas cibernéticamente, personas cuya vida ha cambiado por completo por una gran cantidad de razones, que tal vez quieran ser más privadas. Como agente, debería poder respetar eso y responder a eso, pero en el sistema actual, no puedo.
En este momento, y hasta donde yo sé, esto ha sido así desde siempre, puedes optar por no poner tu anuncio en el MLS si no quieres que tu casa se comercialice públicamente.
Sí. Sin embargo, una vez que hayas hecho alguna comercialización, ahí es donde te expondrás a multas. Tal como está escrito ahora, es básicamente el MLS o la carretera. Lo que estamos diciendo es que no debería ser "el MLS o la carretera", sino "a mi manera". El vendedor debería tener el derecho de determinar la forma en que quiere que se comercialice su casa. Eso no existe en este conjunto de reglas actuales.
Pero si el problema es la privacidad, ¿no se soluciona así? Porque si no quieres que se comercialice públicamente, vale, no lo comercialices públicamente y mantenlo fuera del MLS.
Pero el problema es que, si lo publicas en otro lugar, puedes estar sujeto a una multa.
Pero entonces no te preocupa tu privacidad si lo estás promocionando en otro lugar, ¿verdad?
No va a ir a un sitio agregador.
Pero puedes ponerlo en el MLS, y el MLS te permite optar por no enviarlo a un sitio agregador, ¿no?
Ese es el problema. No todos lo hacen. El problema es que no todo el mundo quiere ser tan público. Si tienes una red de anuncios privados... u otras formas en las que un agente puede promocionarlo, eso puede preservar tu privacidad.
[Además,] los días en el mercado son muy importantes en este momento. Después de 100 días, 180 días, los anuncios comienzan a volverse obsoletos. Al menos para fines de descubrimiento de precios, podría ser mejor para un vendedor probar en privado primero y luego entender, "Oh, espere, estaba equivocado. Estoy un millón de dólares sobrevalorado", y luego salir al mercado a un precio no descabellado. Hay muchas razones por las que los vendedores deberían al menos tener la oportunidad (para el descubrimiento de precios y/o la privacidad) de usar estas otras herramientas. Pero ahora se les impide hacerlo.
Pero en cuanto al descubrimiento de precios, ¿no es el trabajo del corredor de la propiedad poner un precio preciso a la propiedad?
Créelo, a veces, muchas veces, vender una casa es como la odontología. Tienes que pasar por eso y hacerlo para aprender. Todo lo demás es solo hipotético. Los buenos agentes conseguirán bajar el precio, pero algunos vendedores insistirán en un precio determinado y luego les terminará costando dinero porque pierden días en el mercado. Entonces, en lugar de vender en 37 días, venden en 322 días y probablemente a un precio más bajo. Solo había que convencerlos.
Pero usted, como corredor de la propiedad, ¿no les dice eso? "Podríamos probar este precio si lo desea, pero..."
Simplemente no acepto la propiedad.
Bueno, ahí lo tiene. También puede hacer eso, ¿verdad?
Sí, sí. Pero, lamentablemente, yo también tengo ese lujo. Para muchos agentes, la situación es difícil y usted quiere conseguir la propiedad y quiere intentar venderla. Muchas veces, la respuesta es: "Está bien, lo intentaremos y luego lo bajaremos después de unas semanas". Técnicamente, sería mejor intentarlo en privado, atraer compradores y que todos digan: "Oye, tu precio es una broma". Y luego el vendedor lo aprende de esa manera y conserva sus días en el mercado. Solo como ejemplo. He visto que eso sucede muchas veces.
Una política de talla única simplemente está anticuada. La gente ya no piensa así. La gente no trabaja de esa manera. En 2024, no es normal tener una política de talla única sobre cómo se deben llevar a cabo todos los anuncios. Un poco de flexibilidad ayuda mucho.
Entonces, ¿qué le gustaría que se hiciera?
Como mínimo, debería considerar la posibilidad de reformar la política para que permita un período de tiempo para que los vendedores tengan la posibilidad de elegir. Eso sería un cambio radical para muchos vendedores. Creo que sería mejor para el mercado y para la industria.
¿Vio la solución de James Dwiggins?
Leí el artículo rápidamente, pero ¿cuál era su solución?
Que los vendedores tendrían que llenar algún tipo de formulario de divulgación, diciéndoles exactamente cuánto dinero podrían estar dejando sobre la mesa si no ponen su listado en el MLS, y que el MLS debería llamar al vendedor y asegurarse de que entendiera eso, y si lo entendió y aún así no quería ponerlo en el MLS, entonces lo permitirían.
Estoy tratando de pensar en cómo funcionaría eso en la práctica. Tendría que revisar eso en lugar de darle una respuesta improvisada, pero no sé cómo cuantificaría siquiera cuánto dinero están dejando sobre la mesa.
Básicamente dijo que cada MLS tendría que hacer un estudio para cuantificar eso.
Oh, Dios. Creo que hay problemas prácticos con eso, pero bien por James por inyectar una idea en el debate. Deberíamos considerar todas las soluciones.
Pero, ¿qué piensa de la idea de simplemente asegurarse absolutamente de que el vendedor sepa que podría estar dejando dinero sobre la mesa si no lo pone en el MLS?
¿Sabemos que eso es un hecho? Vendí algo fuera del mercado antes. ¿El vendedor dejó algo sobre la mesa al hacerlo? No lo sé. Tendría que ver algunos datos al respecto. Entiendo la teoría, pero ¿cómo se prueba?
Ha habido algunos estudios que los MLS han realizado.
Estoy seguro de que todos muestran los beneficios.
Sí. Pero, ¿crees que hay algo malo con ellos desde el punto de vista metodológico?
Tendría que leer los estudios. La mejor manera de hacerlo es buscar a un tercero y [tener] una manera imparcial de que alguien haga un análisis. En términos prácticos y programáticos, eso me suena complicado. Puede que funcione en abstracto, pero no sé si funciona en la práctica. No sé cómo se puede hacer que 800 MLS hagan sus propios análisis. También parece que es como buscarse problemas.
Creo que ahora hay como 550 o algo así.
Así es. Es justo. Todas las ideas deberían ser bienvenidas y discutidas. Sin embargo, no sé cómo funcionaría eso.
Eso es todo lo que tengo para ti por ahora. ¿Algo más que te gustaría agregar?
Me designaron para el consejo asesor de Delos Living. Es una empresa muy, muy, muy, muy genial. Leonardo DiCaprio está en el consejo [y] Deepak Chopra. La empresa de tecnología y bienestar. Están detrás de los espacios con certificación WELL, como 5500 millones de pies cuadrados en todo el mundo de espacios con certificación WELL. Están creciendo como locos.
He estado involucrado con ellos durante varios años, ayudándolos a comprender el entorno construido y cómo en el sector inmobiliario residencial existe la necesidad de una mayor concienciación sobre la salud y el bienestar en el interior. Pasamos todo el día dentro de nuestros espacios y los resultados de salud están determinados por los espacios en los que vivimos. Acabo de unirme a la junta directiva allí y mi cara está ahora en el sitio web. Me siento muy honrado. Las personas que también están en el consejo asesor son bastante increíbles. Es un grupo de personas realmente agradable con quien estar. Ocurrió hace quizás dos días, así que estoy muy emocionado.
By Andrea V. Brambila.
Source: https://www.inman.com/
Image: https://www.freepik.com/
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