¿Cuándo se traducirán el aumento de las tasas de interés, el bajo inventario y la disminución de las esperanzas de los compradores en una caída de los precios de las viviendas?
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios publicó sus datos sobre el mercado inmobiliario de EE. UU. En agosto y contenía algunas cosas que me parecieron interesantes y quería compartir con ustedes.
Como puede ver claramente aquí, el número de viviendas en venta se mantiene cerca de mínimos históricos. Cuando se ajusta por estacionalidad, había solo 1,03 millones de viviendas unifamiliares y condominios a la venta en el mes de agosto, un 8,3 por ciento menos que hace un año y el segundo nivel más bajo en 2023.
Cuando se ajustan las variaciones estacionales, hubo poco más de 911,000 viviendas unifamiliares a la venta en el mes, un 15 por ciento menos que hace un año y un 36 por ciento menos que en agosto de 2019.
Y al mercado de condominios no le está yendo mejor con poco más de 123.000 unidades disponibles para la compra, la actividad de cotización disminuyó año tras año en poco más del 9 por ciento.
Y para darle una perspectiva un poco diferente, este gráfico muestra el número total de unidades a la venta en el mes de agosto desde hace más de 20 años y creo que da una indicación bastante buena de cuán ajustado está realmente el mercado inmobiliario de EE. UU.
Ya hemos hablado antes de las razones por las que la oferta es tan limitada, y la culpa es casi totalmente atribuible a las tasas hipotecarias, ya que los vendedores son notablemente reacios a moverse porque eso significaría perder la tasa hipotecaria históricamente baja de la que se benefician actualmente.
Como dice el viejo refrán: “No se puede comprar lo que no está en venta”, y esto es ciertamente cierto en el mercado inmobiliario actual.
Con opciones tan limitadas en el mercado, no sorprende ver que las ventas de viviendas se hayan desplomado tras el aumento inducido por la pandemia que vimos en 2021. A una tasa de ventas anual de 4,04 millones de unidades, eso es solo 40.000 más que el mínimo observado en enero y ahora se mantienen en niveles que no hemos visto desde 2010.
Curiosamente, las ventas de viviendas unifamiliares experimentaron un pequeño aumento a principios de este año, pero desde entonces han retrocedido, probablemente en función del aumento de los costos financieros, que se acercaban al 7 por ciento en junio.
Sin embargo, el mercado de condominios, aunque ciertamente ha disminuido significativamente, parece ser algo más resistente, y lo encuentro interesante ya que no hemos visto ningún aumento palpable en la actividad de cotización de unidades multifamiliares.
Cuando los precios comenzaron a caer en el verano de 2022, muchos esperaban que siguieran cayendo de una manera similar a la observada después del colapso de 2007, pero ciertamente ese no ha sido el caso. Los precios de venta se han recuperado y siguen siendo notablemente resistentes, especialmente teniendo en cuenta los costos de financiación significativamente más altos.
Aunque vimos una pequeña caída en los precios de las viviendas entre junio y julio de este año, los precios de las viviendas en Estados Unidos están solo un 1,6 por ciento por debajo de su máximo de 2022; han aumentado un 3,9 por ciento año tras año; y un aumento del 11,1 por ciento desde principios de 2023.
Los precios de las viviendas unifamiliares pintan un panorama similar: los precios bajaron un 1,8 por ciento desde el pico, pero aumentaron un 3,7 por ciento año tras año y un 11,2 por ciento más que a principios de año.
Curiosamente, los precios de venta en el noreste fueron en realidad un 3,5 por ciento más altos en agosto que su máximo de 2022.
Y los precios de los condominios están sólo un 0,1 por ciento por debajo del máximo observado en junio del año pasado. Los precios ahora han subido un 6,2 por ciento año tras año y son un 11,6 por ciento más altos que los que vimos a finales de 2022.
Ahora bien, por supuesto, es poco probable que los datos mostrados aquí reflejen el reciente aumento de las tasas hipotecarias, por lo que será interesante ver qué impacto tiene esto no sólo en las ventas sino también en los precios de venta cuando se publiquen los datos de septiembre y octubre.
Mi intuición sugiere que, incluso con las tasas hipotecarias en el nivel actual, mientras no suban significativamente, es poco probable que los precios a nivel nacional colapsen, pero sí veo que los volúmenes de ventas retroceden aún más a medida que la actividad de cotización sigue muy limitada.
Este gráfico muestra una forma diferente de ver el impacto que las tasas hipotecarias están teniendo en el mercado.
La línea azul oscuro muestra el crecimiento interanual del precio de la vivienda y la línea azul claro muestra el cambio de 12 meses en los pagos hipotecarios promedio.
Aunque vimos que el crecimiento anual en los pagos hipotecarios cayó a solo el 10 por ciento en junio de este año (la primera vez que vemos eso desde 2021), posteriormente ha vuelto a aumentar y esto significa que un comprador de una casa de precio medio en Estados Unidos se enfrenta a pagos que son un 26,5 por ciento más altos que hace 12 meses. Al mismo tiempo, el crecimiento de los precios de la vivienda se ha estancado.
Como mencioné en varios videos anteriores, me parece poco probable que los niveles de inventario aumenten significativamente en 2023, y también creo que la oferta se verá limitada el próximo año y las tarifas se mantendrán en niveles elevados.
Como sabemos, es esta falta de inventario lo que ha ayudado a sostener los precios de las viviendas; sin embargo, hay un punto de ruptura.
Los rendimientos de los bonos a diez años se mantienen en máximos de varios años y no parecen estar pensando en retroceder en el corto plazo, especialmente teniendo en cuenta las nuevas emisiones de bonos que el país va a llevar al mercado para hacer frente a nuestros crecientes niveles de deuda.
Y es por esto que ahora espero ver que las tasas se mantengan altas por más tiempo, y la pregunta entonces es: ¿cuánta tolerancia tendrán los compradores si las tasas hipotecarias se mantienen donde están hoy o qué pasa si se acercan al 8 por ciento?
Aunque no espero que esto suceda, es posible, y si sucede, entonces las ventas caerán aún más y el fundamento de la estabilidad de precios ciertamente se verá erosionado.
By Matthew Gardner
Source: https://www.inman.com/
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