Según el CEO de Splitero, Michael Gifford, todavía estamos en una crisis de asequibilidad y es poco probable que veamos una caída completa del mercado inmobiliario en 2023.
Ha sido una montaña rusa en el mercado de la vivienda en los últimos años sin escasez de noticias sobre precios récord, negociaciones escandalosas (como ofertas en efectivo y automóviles) y preguntas sobre si hay una burbuja y si estallará. El péndulo osciló del mercado de compradores al mercado de vendedores como resultado de que la pandemia cambió el comportamiento de las personas. Las familias comenzaron a sentirse apretadas después de refugiarse en el lugar durante más de un año, los problemas de la cadena de suministro global aumentaron y las tasas de interés entonces bajas comenzaron a subir.
Si bien hemos visto que el marcado aumento en los precios de las viviendas se estabilizó un poco a partir de 2022, esta recesión no se corregirá por completo a los niveles previos a la pandemia.
El índice de precios de viviendas Case-Shiller más reciente, uno de los principales indicadores de los precios de bienes raíces residenciales de EE. UU., mostró que los precios de las viviendas de marzo de 2023 fueron un 2 por ciento más altos que los de marzo de 2022. Vale la pena señalar que la estacionalidad también juega un papel aquí, por lo que actualmente ven algunos precios ligeramente más bajos dada la época del año en la que se basan las estadísticas.
Entonces, sí, todavía estamos en una crisis de asequibilidad y es poco probable que veamos caer el mercado inmobiliario completo en 2023. He aquí por qué.
1. Los propietarios son reacios a vender
Hemos visto esto de manera anecdótica cuando los propietarios de viviendas vienen a Splitero para acceder al valor acumulado de su vivienda en lugar de vender. Ahora los datos están disponibles: marzo de 2023 Los volúmenes de venta de viviendas existentes en EE. UU. disminuyeron un 22 por ciento en comparación con marzo de 2022, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
La motivación de los propietarios para vender es baja porque muchos están sujetos a hipotecas con tasas bajas y no quieren renunciar a esa tasa para vender y recomprar una casa más cara con una tasa hipotecaria más alta. Con la asequibilidad en su punto más bajo, los propietarios de viviendas están encontrando formas de acceder a su capital inmobiliario para proyectos de renovación que se adapten mejor a sus necesidades. Los propietarios de viviendas también utilizan su mayor capital para aumentar las cuentas de jubilación y de ahorro, pagar deudas de tarjetas de crédito con intereses altos y complementar los gastos de manutención a medida que crece la inflación.
Fuente: Mike DelPrete
2. La disponibilidad de crédito es excepcionalmente limitada y los reguladores eliminaron los productos financieros defectuosos
Se espera que el mercado de la vivienda se mantenga fuerte, principalmente debido a la limitada disponibilidad actual de crédito. Este es un contraste significativo con la situación en 2008, donde la obtención de préstamos era considerablemente más accesible para los prestatarios. Durante ese tiempo, varios productos hipotecarios inseguros permitieron a las personas con puntajes de crédito bajos calificar para préstamos, pero desde entonces han sido eliminados del mercado. La hipoteca fija a 30 años es el producto principal y ofrece una opción más estable para prestatarios y prestamistas.
Fuente: Mortgage Bankers Association
3. Las tasas de morosidad hipotecaria son bajas
Morosidad hipotecaria: cuando un propietario se atrasa en un pago hipotecario requerido, las tasas generales son actualmente bajas. Esto se debe a que los prestamistas no otorgan préstamos a prestatarios con puntajes crediticios bajos. Solo están prestando a aquellos con un puntaje crediticio impecable, relacionado con el punto No. 2 anterior sobre productos financieros menos riesgosos en el mercado. Esto significa que la calidad de los préstamos es mejor que antes, lo que se correlaciona directamente con las tasas de incumplimiento.
Fuente: FRED – Federal Bank of St. Louis
4. El valor acumulado de la vivienda está en su punto más alto, lo que significa que no se producirán ejecuciones hipotecarias
Los propietarios de viviendas tienen una cantidad increíble de capital inmobiliario en comparación con 2008, lo que los coloca en una buena situación financiera y les permite vender sus propiedades para obtener ganancias. Según el Informe sobre el valor acumulado de la vivienda de CoreLogic, las personas con hipotecas pendientes en los Estados Unidos experimentaron un aumento interanual del 7,3 % en el valor acumulado durante el cuarto trimestre de 2022.
Los datos de Yardeni Research muestran una cantidad récord de $ 29,6 billones de capital inmobiliario en los EE. UU.
Este valor acumulado de la vivienda está ayudando a los propietarios a evitar ejecuciones hipotecarias. Las ventas en dificultades (ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto) representaron el 1 por ciento de las ventas en enero, lo mismo que el mes pasado y hace un año, según la NAR.
5. El mercado inmobiliario está hambriento de inventario
En los últimos años, el aumento de la demanda debido a la falta de inventario ha sido un factor que impulsó la apreciación del precio de la vivienda. En 2008, durante la crisis de la vivienda, muchos pequeños constructores de casas cerraron y las nuevas construcciones se desplomaron. Las nuevas construcciones comenzaron a recuperarse nuevamente, pero la escasez de la cadena de suministro global aumentó el costo de los materiales de construcción como la madera y ralentizó el progreso.
Los listados de casas nuevas aún son bajos, según el Informe de tendencias de vivienda de marzo de Realtor.com, que mostró que los listados nuevos cayeron alrededor de un 20 por ciento año tras año en marzo. Los nuevos listados aún están por detrás de los niveles previos a la pandemia entre 2017 y 2019 en casi un 30 por ciento.
Fuente: Realtor.com March 2023 Housing Trends Report
Sin embargo, hemos visto aumentar el sentimiento de los constructores.
Debido al bajo inventario y la alta demanda, será necesario que suceda una combinación de cosas para que los precios caigan en picado
Dado que el mercado inmobiliario está hambriento de inventario, existe una demanda acumulada significativa. Es poco probable que veamos una desaceleración de la apreciación del precio de la vivienda con un solo factor como las tasas de interés. Es probable que la inflación, la asequibilidad, las tasas de interés, la oferta y otros factores deban combinarse durante el año para hacer que los precios de las viviendas bajen.
¿Qué pasará en 2023?
El sentimiento del mercado inmobiliario está creciendo, especialmente en inversiones de capital inmobiliario. Hemos visto un optimismo cauteloso de los REIT institucionales que agregan HEI a sus carteras.
Continuaremos viendo propietarios de viviendas accediendo a su valor líquido de la vivienda para pagar deudas de alto interés, iniciar proyectos de renovación o aumentar sus cuentas de ahorro y jubilación. Estamos viendo propietarios de viviendas que buscan acceder a su valor acumulado de la vivienda para obtener libertad financiera sin pagos mensuales adicionales y sin nuevas deudas, mientras que el mercado de la vivienda sigue siendo más activo de lo habitual.
Autor: Michael Gifford
Fuente: https://www.inman.com/
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