Las tasas de interés, las primas de seguros, las preocupaciones fiscales y más impiden que los vendedores pongan sus casas en el mercado y los obligan a posponer sus sueños.
Todos llegamos a vivir una vez. A pesar de las condiciones del mercado que efectivamente están encerrando a los vendedores en sus casas, los alentamos a perseguir sus sueños. En lugar de vivir arrepentidos de lo que pudo haber sido, estamos trabajando con ellos para no permitir que el mercado actual les robe su futuro potencial.
No es ningún secreto que sufrimos una escasez sin precedentes de viviendas en venta. Está afectando a todos los segmentos del mercado y, en un momento en que el aumento de las tasas de interés debería hacer bajar los precios de las viviendas para aliviar la inflación, está sucediendo lo contrario. Es un mercado como ningún otro: está ampliando los límites de la asequibilidad de la vivienda, frustrando a compradores y vendedores por igual y socavando las carreras de los agentes inmobiliarios en todo el país.
¿La gran pregunta es por qué?" En pocas palabras, se trata de una negativa sin precedentes en todo el país por parte de los propietarios de viviendas a poner sus casas en el mercado.
Aquí hay 8 razones fundamentales por las que los propietarios eligen no vender
1. Temor de no poder encontrar una vivienda de reemplazo
Con el bajo inventario actual en nuestro mercado, estamos viendo múltiples ofertas en casi todas las propiedades. Esto significa que la mayoría de los vendedores, si su casa actual tiene el precio adecuado, podrían venderla casi de inmediato.
Desafortunadamente, las perspectivas de encontrar una propiedad de reemplazo no son tan buenas. Ante la perspectiva de tener que competir para conseguir una vivienda de reemplazo y el miedo de terminar en la calle, los vendedores están optando por quedarse quietos por ahora.
En cualquier mercado determinado, los vendedores que ascienden representan un porcentaje significativo de las viviendas disponibles para la venta. Si ese segmento del mercado se elimina efectivamente, como ocurre actualmente, las viviendas disponibles restantes serán el resultado de muertes, divorcios, jubilaciones o reubicaciones laborales, todo lo cual constituye un porcentaje mucho menor del mercado potencial.
Si a esto le sumamos la actual escasez de viviendas nuevas, vemos vendedores que no están dispuestos a correr el riesgo de vender sus viviendas actuales. Además, debido a la escasez, la mayoría de los vendedores no están dispuestos a realizar ventas supeditadas a que un comprador venda su propiedad existente.
Una posible solución es comprar una casa de reemplazo antes de vender la propiedad actual. Si bien es potencialmente más fácil en partes del país con precios de vivienda relativamente bajos, puede resultar extremadamente poco realista en regiones donde los precios promedio de las viviendas superan el millón de dólares.
Si bien existen empresas que le ayudarán a comprar su nueva casa en efectivo y luego vender la existente, no cubren todos los estados y, en algunos casos, exigen un precio de venta más bajo o estructuras de tarifas que los vendedores no están dispuestos a aceptar.
2. Falta de voluntad para perder su baja tasa de interés actual
Conocidas como “esposas de oro”, las tasas de interés récord bajas obtenidas por los propietarios de viviendas que prevalecieron antes de mayo de 2022, ya sea mediante la compra o la refinanciación de hipotecas existentes, están efectivamente encerrando a los vendedores en sus casas. Esta encuesta realizada por Realtor.com explica:
Desde 2022, el efecto de bloqueo hipotecario ha sido la principal razón financiera que impide a los propietarios poner sus viviendas en el mercado. En febrero de 2023, el 14,7 por ciento de los propietarios de viviendas que estaban recopilando información en línea pero que no tenían planes de vender dijeron que se debía a las bajas tasas hipotecarias existentes en sus residencias actuales.
El razonamiento es simple: ¿por qué renunciar a una tasa de interés sumamente baja que ocurre una vez en la vida y reemplazarla por una sustancialmente más alta? Como ejemplo, una hipoteca de $400,000.00 al 2.75 por ciento tendría un pago mensual de $1,632.96. Al 7,35 por ciento, ese mismo pago hipotecario se habría disparado a $2.755,89, un aumento de $1.122,93 o 68,77 por ciento.
Si las tasas continúan subiendo hasta el 8 por ciento, como predicen algunos expertos, el pago mensual aumentaría aún más hasta los 2.935,06 dólares. Dicho de otra manera, los vendedores potenciales son muy reacios a pagar mucho más por un valor similar.
Cuando se tienen en cuenta los otros costos de ser propietario de una vivienda, como impuestos, seguros y mantenimiento continuo, se empiezan a ver cifras que traspasan los límites de la asequibilidad. También es importante recordar que los salarios en todo el país no están aumentando al mismo ritmo, lo que reduce aún más la asequibilidad. ¿Cuándo fue la última vez que escuchó que alguien obtuvo un aumento salarial del 68,77 por ciento?
3. Preocupación por verse afectado por una enorme factura de impuesto federal a las ganancias de capital
Para comenzar, aquí está el descargo de responsabilidad obligatorio: no soy contador y, por lo tanto, no pretendo proporcionar información fiscal precisa. Los números proporcionados son sólo para fines ilustrativos.
Los crecientes precios de las viviendas, especialmente en regiones como el área de la Bahía de San Francisco, han introducido un nuevo problema: importantes obligaciones por ganancias de capital. Como ejemplo, nos hemos encontrado con vendedores que compraron sus casas por menos de $100,000 pero ahora pueden venderlas por mucho más de $1,000,000.
Si un propietario compró su casa hace 35 años por $100 000 y la vendió en el mercado actual por $1 100 000, esto produciría una ganancia potencial de $1 000 000. Suponiendo que la casa fuera vendida por una pareja que calificara cada uno para la exención de impuestos de $250,000, su posible obligación tributaria se reduciría a $500,000.
Si hubieran mejorado su casa a lo largo de los años por una suma de aproximadamente $200,000, esto reduciría su responsabilidad a $300,000. Dependiendo de cuánto tiempo hubieran vivido en la casa, el gobierno federal les gravaría la ganancia restante. Además, dependiendo del estado en el que vivían, el estado también podría gravar sus ganancias de capital.
Aquí está la conclusión: en algunos casos, estas posibles cifras impositivas pueden ser lo suficientemente grandes como para disuadir a un vendedor potencial de seguir adelante con una venta. El problema aquí es que si deciden esperar, estas cifras impositivas sólo aumentarán a medida que el valor de su vivienda siga aumentando con el tiempo.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ha reconocido este problema y está respaldando un proyecto de ley que duplicaría la exclusión de ganancias de capital para los vendedores. Presentado el 1 de octubre de 2022, este proyecto de ley reduciría la obligación tributaria sobre las ganancias de capital y posiblemente podría poner más viviendas en el mercado.
Sin embargo, como todos los proyectos de ley, este puede tardar bastante en aprobarse, si es que se aprueba. Por el contrario, también hemos escuchado la opinión de que eliminar el crédito fiscal por completo sería lo mejor para el país. El tiempo dirá qué pasa.
4. Aumentos potenciales en los pagos de impuestos a la propiedad
Las leyes de impuestos a la propiedad varían de un estado a otro y pueden afectar o no la venta de una casa. En estados como California, los impuestos a la propiedad se basan en el precio de compra y se fijan en el momento de la venta. Esto significa que las casas compradas hace años tienen impuestos a la propiedad extremadamente bajos, mientras que las casas comparables de al lado, compradas en una fecha posterior a un precio más alto, tienen impuestos a la propiedad significativamente más altos.
Como ejemplo, una casa comprada hace años por $400.000 tendría impuestos anuales sobre la propiedad de $5.000,00 ($416,67/mes). Si el vendedor, que desea reducir su tamaño, elige vender la casa a los valores actuales (digamos $1,600,000) y luego comprar una casa más pequeña a $1,200,000, sus impuestos a la propiedad aumentarían sobre la casa de reemplazo a aproximadamente $15,000 al año ($1,250.00/mes). .
Si el objetivo de la reducción de personal es reducir los costos mensuales, las leyes de impuestos a la propiedad de California van en contra de los vendedores. Si se tienen en cuenta los impuestos sobre las ganancias de capital sobre la venta de la vivienda existente, este doble golpe está manteniendo a muchos vendedores potenciales secuestrados tras puertas cerradas. Si bien California tiene algunos beneficios para las personas mayores de 55 años, para los más jóvenes se aplica el impacto total de los impuestos a la propiedad y puede afectar dramáticamente la capacidad de ascender debido a una familia en crecimiento.
5. Frustración por no alcanzar el pico en el mercado anterior
El mercado alcanzó su punto máximo en la mayoría de las regiones del país entre abril y junio de 2022. Una vez que las tasas de interés comenzaron a subir en mayo de 2022, las ventas de viviendas se redujeron a un mínimo. Debido a la salida repentina de los compradores, los precios comenzaron a bajar hasta diciembre de 2022. Cuando entramos en 2023, muchos vendedores, frustrados por haber perdido una cantidad significativa de capital, retiraron sus casas del mercado y prometieron esperar hasta que los precios volvieran. arriba. Desafortunadamente, es posible que les espera una larga espera.
Si bien los precios se han recuperado desde enero de 2023, cuando los compradores se dieron cuenta de que las tasas más altas llegaron para quedarse y volvieron a ingresar al mercado en masa, los precios aún no han vuelto a los niveles observados a principios de 2022. Dado que se prevé que las tasas aumenten aún más en los próximos años. En unos pocos meses, se anticipa que nos espera una temporada fría de otoño e invierno.
6. Los altos costes de mejorar viviendas en venta
A partir de la escasez en la cadena de suministro provocada por nuestra pandemia global, los precios de los materiales de construcción aumentaron drásticamente. Si bien algunos precios han bajado en los últimos meses, materiales como la madera se han visto afectados por otros factores como los incendios forestales. Los proyectos que podrían haber sido factibles antes del COVID-19 se han vuelto demasiado costosos para muchos y, por lo tanto, en lugar de arreglar sus casas para la venta, están esperando.
7. Primas de seguro potencialmente más altas para la nueva vivienda
A medida que más y más compañías de seguros abandonan ciertos estados y ya no emiten nuevas pólizas, el costo de asegurar un seguro para una nueva compra puede frenar las cosas. Si un propietario tiene una póliza vigente con una compañía específica y decide vender, no hay garantía de que pueda obtener una póliza de seguro en su nueva compra de la misma compañía.
Esta falta de competencia, junto con las pérdidas que las compañías de seguros han sufrido a través de un número creciente de desastres naturales, es casi una garantía de que la nueva póliza será sustancialmente más alta que la anterior.
8. Las personas mayores eligen envejecer en casa
La actitud de muchas personas mayores desde la pandemia ha sido la de evitar los centros asistenciales. Además, el rápido aumento de los costos para quienes buscan mudarse a comunidades de jubilados ha anulado otros planes.
En consecuencia, muchos optan por envejecer en el lugar y están reconfigurando sus hogares para adaptarse a la transición. En la práctica, esto significa que un segmento más de viviendas que normalmente llegarían al mercado ha ido disminuyendo constantemente. En realidad, esas casas están siendo desplazadas hacia el futuro hasta que sus ocupantes fallezcan.
Si bien cualquiera de estos problemas puede no ser un factor decisivo por sí solo, cuando comienzas a sumarlos, el efecto acumulativo puede tener un impacto sustancial. Agregue pagos hipotecarios más altos a impuestos y costos de seguros más altos y de repente se enfrentará a un pago mensual dramáticamente más alto.
Dado que los aumentos salariales no siguen el ritmo de los costos de la vivienda, muchos vendedores están posponiendo sus planes de mudanza y esperando alguna fecha indeterminada en el futuro en la que esperan que las circunstancias hayan mejorado lo suficiente como para justificar la venta.
Entonces, ¿cómo responden los profesionales inmobiliarios?
Estamos aprendiendo a establecer relaciones significativas con los propietarios ahora para que, a medida que se produzcan cambios, seamos lo más importante.
Además, estamos involucrando a vendedores potenciales en conversaciones sobre sus sueños. Ya sea que el deseo sea ascender, reducir el tamaño, reubicarse en mejores distritos escolares, mudarse para estar más cerca de los nietos, vivir en una comunidad más propicia para las opiniones políticas o vivir más cerca de servicios de recreación... estamos pidiendo a los propietarios que expresen sus sueños para mantenerlos vivos.
Como sabemos que estamos en una nueva realidad que va a durar bastante tiempo, les estamos haciendo a los vendedores potenciales una pregunta muy simple: "¿Vas a permitir que las condiciones actuales del mercado te roben tus sueños?"
La verdad es que la vida avanza y no podemos retroceder. Llegará un momento en que los sueños –si se posponen indefinidamente– ya no serán posibles.
Autor: Carl Medford
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