La encuesta reciente de New Western a sus usuarios descubrió siete tendencias ocultas que prácticamente nadie está discutiendo. Aprovechar estas tendencias puede brindarle una gran ventaja competitiva en su mercado.

El seguimiento de los cambios del mercado y la identificación de nuevas oportunidades es uno de los conceptos básicos que nunca pasan de moda. Aunque la mayoría de los agentes solo se enfocan en lo que sucede en el mercado de viviendas unifamiliares, el seguimiento de lo que sucede en el lado de la inversión del negocio puede ser un recurso valioso para encontrar nuevas formas de hacer crecer su negocio.

Recientemente entrevisté a Kurt Carlton, presidente y cofundador de New Western, el mercado más grande para inversores que quieren remodelar, rehabilitar o invertir en viviendas. Actualmente tienen 165,000 inversionistas en su sitio, obtuvieron $2 mil millones en ingresos el año pasado y venden una casa cada 10 minutos, según Carlton.

Aunque los bienes raíces residenciales generalmente recurren a compañías como Attom Data, CoreLogic y Redfin, New Western analiza los datos con la mirada puesta en el mercado de inversión.

La encuesta reciente de New Western a sus usuarios descubrió siete tendencias ocultas que prácticamente nadie está discutiendo. Aprovechar estas tendencias puede brindarle una gran ventaja competitiva en su mercado.

Los compradores y los propietarios institucionales se han "caído del mapa"

Después de leer el informe de Redfin del cuarto trimestre de 2022 que mostraba que las compras de inversión se redujeron en un 50 por ciento, Carlton estaba convencido de que los datos de Redfin no brindaban una imagen completa. Cuando New Western encuestó a sus miembros para ver si este era el caso, se sorprendieron por lo que encontraron.

• Las compras de los principales iBuyers, REIT y propietarios institucionales se redujeron en un 90 por ciento. Por el contrario, la cuota de mercado de los inversores individuales estaba por las nubes cuando los independientes recuperaron el mercado.

• De 2020 a 2022, los inversores también competían con el vecino de la calle. La condición de la casa no hizo ninguna diferencia porque los compradores estaban muy desesperados por comprar. Hoy en día, este ya no es el caso ya que los días en el mercado son mucho más largos.

• El sentimiento entre los inversores de New Western era optimista y optimista. Estaban contentos de estar en un entorno menos competitivo.

• Para aquellos que están flipando, los mercados se han aflojado hasta el punto en que ahora pueden arriesgarse a ajustarse y encontrar buenas ofertas.

Generación Z: nueva generación, nuevo libro de jugadas

Gen Z, los nacidos en 1997 o después, están invirtiendo temprano. El siete por ciento de los inversionistas en New Western son Gen Z. Lo que es fascinante es cómo Gen Z está reinventando el libro de estrategias de inversión para hacer tipos de inversiones aparentemente no rentables que no generarán un flujo de efectivo rentable. Por ejemplo, Carlton dijo:

Teníamos un individuo (inversionista Gen Z) en Seattle, un mercado de precios más altos donde todos dicen que el flujo de caja está muerto debido al punto de precio versus el alquiler. (Este inversionista) decidió alquilar las habitaciones individuales de la casa (compró). Un inversionista inmobiliario típico de la vieja escuela nunca pensaría que eso alguna vez volaría o que alguna vez podría administrarlo. Cuando piensas en los inquilinos de la Generación Z en un mercado como Seattle, están contentos con eso.

En términos de la economía de este enfoque:

Una casa de $700,000 podría generar un alquiler de $3,600 por mes por toda la casa. Cuando cobras $1,500 por habitación (por tres habitaciones) y $2,000 por la habitación principal, es un juego diferente cuando se trata de flujo de efectivo y hacer que ese activo funcione.

La piratería y la inversión de casas son habilidades intercambiables

Según Carlton, "hackear la casa", en lugar de voltear, es cuando vives en la propiedad mientras la estás actualizando. El inconveniente de la piratería de la casa es que, por lo general, está limitado a hacer una unidad a la vez.

Por otro lado, las ventajas de comprar de una a cuatro unidades que usted ocupa son sustanciales. Puede obtener financiamiento a tasa fija a 30 años, que es una cobertura contra la inflación.

Carlton dijo, este tipo de inversión:

Es una excelente manera de acumular algo de sudor... En el mundo de las pequeñas empresas, es muy accesible porque se trata de viviendas, y la gente generalmente lo entiende mejor que otros [tipos de inversiones].

Gen Z también está reinventando el libro de jugadas en esta área. Según Carlton:

Hace treinta años, era difícil aprender sobre la inversión en bienes raíces y cuánto riesgo había que tomar. Ahora solo ve a YouTube o a las redes sociales y ve todas las diferentes estrategias que usa todo el mundo. Puede mirar un activo y decir, ¿cuál de las ocho estrategias diferentes quiero aplicar aquí? Al mismo tiempo, tiene muchos más datos disponibles hoy. Creo que esto es el resultado de la llegada de propietarios institucionales y muchos de ellos construyen empresas de datos y servicios a su alrededor.

Para ilustrar este punto, Carlton explica cómo la explosión de datos ha hecho posible que Gen Z encuentre casi todo lo que necesita para hacer una inversión inteligente.

Si vivo en Seattle y soy una persona de la Generación Z, sé cómo trabajar en tecnología, acceder a datos e investigar allí. Puedo usar esos datos para ver los requisitos de zonificación, el diseño del lote y los alquileres por $3500 por mes. Si la casa tiene la configuración correcta, puedo verter una losa en la parte de atrás y poner una plomería (y electricidad) en bruto por muy poco dinero. Luego puedo comprar una unidad de vivienda accesoria (ADU) en línea que se entrega (y tiene) un hermoso diseño alto por $30,000. Puedo cobrar $2,500 al mes en alquiler por esa unidad. Esa estrategia es tan diferente debido a cómo ha cambiado el entorno y el acceso a la información y los datos.

La principal tendencia que nadie ha notado realmente

Según Carlton, esta década ha visto dos cambios importantes en la propiedad de bienes inmuebles unifamiliares:

• Los bienes inmuebles residenciales, una de las clases de activos más grandes del mundo, han pasado de ser de propiedad privada a convertirse en una clase de activos que cotiza en bolsa (fideicomisos de inversión en bienes raíces, REIT).

• También ha pasado de ser local a nacional. Es posible que los Gen Zers no puedan pagar el sueño americano donde viven, pero aún quieren aumentar su riqueza. En consecuencia, muchos están comprando propiedades fuera del estado que pueden administrar de forma remota.

15 millones de viviendas desocupadas: ¿una oportunidad sin explotar?

Carlton descubrió esta estadística en los números del censo de 2020 como parte del programa Build Back Better. Algunas de estas viviendas son Airbnbs y segundas residencias. Muchos de ellos, sin embargo, son casas vacías e inhabitables.

“Estamos en medio de una crisis de inventario. Nos faltan 5 millones de hogares. El último reporte de la Asociación Nacional de Constructores era que íbamos a entregar 880,000 viviendas. Al mismo tiempo, tenemos todas estas casas desocupadas, la mayoría de las cuales están en mal estado”, dijo Carlton.

Carlton cree que una parte sustancial de estos son propiedades heredadas de propietarios fuera del área. Muchos de estos propietarios están trabajando tan duro para mantenerse al día con la inflación que no tienen el tiempo ni el dinero para hacer las reparaciones necesarias. Estas propiedades deben ser identificadas, rehabilitadas y puestas nuevamente en el mercado.

Desafíos próximamente en una lista cerca de usted

Carlton planteó un problema que nadie más parece haber abordado: el gran porcentaje de viviendas que se construyeron hace 20 o 40 años. Él cree que nos estamos moviendo hacia la "gran renovación" donde habrá aproximadamente 25 millones de hogares que necesitarán reparaciones en los principales sistemas del hogar. Esto puede incluir problemas en el techo que pueden generar moho. Los problemas de plomería pueden ser especialmente difíciles si tienen que martillar la losa para solucionar el problema.

“Eso no es algo que un comprador de vivienda típico, alguien que ha heredado una casa, o incluso lo que un agente de bienes raíces quiere hacer con su cliente porque todos sabemos lo que es tratar con contratistas: al final del día, todos se odian unos a otros”. él dijo.

“Las rehabilitaciones reales son muy locales. Esta es una historia sobre individuos y pequeñas empresas que realmente están dando un paso adelante y solucionando un problema importante en los Estados Unidos en este momento. Creo que la perspectiva de convertirse en un inversionista de bienes raíces que hace esto a tiempo completo se está volviendo muy, muy realista. Aquí es cuando pasa de ser un programa de televisión a una ocupación real”.

Carlton cree que este segmento de mercado pronto representará aproximadamente el 20 por ciento de los listados en el mercado. Tanto los agentes inmobiliarios como los consumidores tendrán que adaptarse a las reparaciones importantes del sistema en uno de cada cinco listados.

El sector inmobiliario se ha convertido en un ‘proyecto de pasión’ para muchos inversores

Las personas que van a solucionar los problemas mencionados anteriormente son individuos, no el gobierno ni los tecnólogos. La investigación de New Western ha demostrado que muchas personas jóvenes buscan arreglar propiedades como una salida creativa.

Un segundo grupo que está activo en este mercado son los inversionistas entre 50 y 60 años que están apartando propiedades para generar ingresos cuando tienen 60, 70 y 80 años.

Por lo general, estas personas son “alguien que tiene algunas habilidades comerciales, ha estado en la América corporativa, pero quería más. No me refiero al dinero. Quieren el control de su vida”, dijo. “(Muchos son) estos refugiados corporativos que saltan. Vemos muchos equipos de marido y mujer, y es algo que pueden hacer juntos, incluso si el ROI no está por las nubes. Les encanta el desafío”.

Muchos también buscan crear riqueza multigeneracional. Comienzan cambiando para generar ingresos y luego comienzan a acumular propiedades de alquiler en el camino.

“Reventar casas es un trabajo. Es un trabajo bien pagado para aquellos que son buenos en él, pero la verdadera riqueza es poseer activos a largo plazo y ser propietario. Por lo tanto, el camino es que, incluso si está cambiando, finalmente desea obtener una retención a largo plazo que le brinde un ingreso constante”, dijo Carlton.

La comida para llevar final de Carlton

Como agente de bienes raíces, hay menos transacciones y es más difícil ganar dinero. Pero si eres un inversionista de bienes raíces, los fundamentos son buenos para los próximos 10 años. Uno de los cinco principales problemas que tenemos en los Estados Unidos en este momento es la falta de inventario de viviendas. Quiere ir donde está el problema y donde tiene un conjunto de habilidades único para resolverlo.

El futuro es bueno. Es una industria de $ 450 mil millones en la actualidad, y solo crecerá rápidamente. Si observa los bienes raíces y todos los diferentes segmentos o nichos en los que puede ingresar, es el que tiene la mayor oportunidad de avanzar.

Autor: Bernice Ross

Fuente: https://www.inman.com

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