No hay duda de que el aumento de las tasas de interés nos ha empujado a un cambio en el mercado. Aquí le mostramos cómo tener esas conversaciones tan importantes con sus clientes compradores sobre el tiempo, los mercados y el presupuesto.
A medida que la Reserva Federal continúa elevando las tasas de interés para frenar la inflación, los compradores se están retirando del mercado inmobiliario en cantidades cada vez mayores.
A la vorágine se suma la volatilidad actual en el mercado de valores, lo que crea un doble golpe para algunos compradores que no solo se enfrentan a tasas hipotecarias más altas, sino que ven devastados los posibles pagos iniciales a medida que la caída de los precios de las acciones está reduciendo los valores de la cartera y socavando las opciones sobre acciones.
Algunos compradores están adoptando una postura de esperar y ver, con la esperanza de que el aumento de las tasas reduzca los precios de las viviendas lo suficiente como para que puedan recuperar un punto de apoyo en el mercado. Otros, sintiendo sangre en el agua, están dando vueltas como tiburones con la esperanza de aprovechar las gangas de los vendedores desesperados que están atrapados en el mercado más de lo previsto.
Independientemente de la razón, la cantidad de compradores que buscan ha disminuido drásticamente, como lo demuestra una disminución en la cantidad de ofertas múltiples, una disminución en la cantidad de personas que visitan jornadas de puertas abiertas y una caída notable en los clientes potenciales de todas las fuentes.
No hay duda de que el mercado está cambiando. Hay mucho dinero que ganar en un cambio por aquellos que entienden los factores detrás del mercado y responden en consecuencia. Aquí hay seis respuestas que los compradores darán en el mercado emergente junto con nuestras recomendaciones sobre cómo contrarrestarlas.
'Voy a esperar a que las tasas de interés sean más bajas'.
Para aquellos aspirantes a compradores que han estado analizando las tasas hipotecarias en los últimos dos años, el aumento de 200 puntos básicos con respecto al mismo período del año pasado es un duro golpe. Aunque es comprensible que los compradores quieran esperar hasta que aparezcan tasas más bajas, esta lógica revela una falta de comprensión acerca de cómo terminamos con tasas bajas, para empezar.
Aquellos en este negocio durante mucho tiempo han visto tasas mucho más altas. Freddie Mac comenzó a rastrear la información de las tasas hipotecarias en 1971 y, si calcula la tasa promedio desde entonces, se encuentra por debajo del 8 por ciento. Muchos compradores millennials actuales nunca han visto tasas altas y no solo carecen de una perspectiva histórica, sino que tampoco entienden los factores que facilitan las tasas bajas récord de los últimos años.
Debido al colapso económico a mediados de la década de 2000, la Reserva Federal, en un intento por revitalizar la economía, comenzó a reducir drásticamente las tasas de interés, y la tasa promedio en 2009 se redujo al 5,4 por ciento. Debido a las bajas tasas proporcionadas a las instituciones de crédito, las hipotecas cayeron a un promedio de 3,65 por ciento en 2016.
A medida que la economía se detuvo una vez más, esta vez debido a la pandemia mundial, la Reserva Federal aflojó aún más las tasas y las hipotecas cayeron hasta un 2,68 por ciento a fines de 2019. 2020 vio un aumento incremental a un promedio de 3,11 por ciento.
Si bien es comprensible que los compradores quieran tasas de interés bajas continuas, todos esperamos que las condiciones principales que produjeron esas tasas (un colapso económico global total y la subsiguiente pandemia mundial) no regresen pronto. Con una economía más normalizada, las tasas subirán y lo más probable es que regresen a los promedios históricos en los próximos años.
En pocas palabras: aquellos que están esperando un retorno de las tasas como el que hemos visto en los últimos años podrían terminar esperando décadas.
El pronóstico a corto plazo es que las tasas aumenten aún más a medida que la Fed continúe frenando la economía. A los compradores que están indecisos esperando que bajen las tasas se les debe aconsejar que fijen las tasas lo antes posible.
"Voy a esperar a que bajen los precios".
Para empezar, incluso si los precios de las viviendas caen, se proyecta que, debido al bajo inventario, las caídas no serán lo suficientemente significativas como para compensar los aumentos proyectados en las tasas de interés. Al final del día, el número más importante no es el precio de compra de ninguna casa, sino el monto del pago mensual de la hipoteca.
En segundo lugar, si bien esta excusa parece lógica en la superficie, muestra una falta de comprensión de los problemas generales que rodean la propiedad de la vivienda, que es, para la mayoría, la inversión individual más grande que poseen y el mayor contribuyente a su riqueza.
A modo de ejemplo, entre el 1 de enero y el 30 de abril de 2021, las casas en nuestra región aumentaron su valor en un promedio del 28 por ciento. En solo cuatro meses, los propietarios con una casa valorada en $ 500,000 vieron un aumento masivo en su riqueza de $ 140,000.
Durante este mismo período, a medida que aumentaba el valor de las viviendas, también subían los alquileres. Aquellos que eran dueños de casas vieron un aumento dramático en su riqueza, mientras que aquellos que alquilaban, debido al aumento de los alquileres, vieron disminuir su patrimonio neto. Aunque este fue un ejemplo extremo, destaca la razón por la cual los propietarios de viviendas, en promedio, tienen un patrimonio neto 40 veces mayor que el arrendatario promedio, según una encuesta de la Reserva Federal.
Tercero, aquellos que son dueños de casas en los Estados Unidos tienen tremendas ventajas fiscales. Aunque se han realizado numerosos intentos para eliminar la deducción de intereses hipotecarios del propietario de la vivienda, la deducción se mantiene y además permite a los propietarios acumular riqueza mientras que los que alquilan no tienen esa oportunidad.
En cuarto lugar, a medida que el mercado de valores continúa su comportamiento oscilante, los bienes raíces se han considerado durante mucho tiempo la inversión a largo plazo más segura y beneficiosa. Si bien algunos han ganado dinero a corto plazo en el mercado de la vivienda a través de cambios y otras inversiones similares, la mayoría de los inversores ganan dinero comprando y manteniendo.
Una de las lecciones aprendidas durante el colapso financiero a mediados de la década de 2000 fue que los propietarios de viviendas no pueden tratar sus hogares como cajeros automáticos. Los que sobrevivieron intactos a la crisis fueron los que no especularon en el mercado, sino que se atrincheraron a largo plazo. Aunque el valor de las viviendas se desplomó durante el colapso, el mercado se recuperó y los valores actuales son sustancialmente más altos.
La lección aquí es simple: el precio de compra no importa si la estrategia es comprar y mantener. Lo único que importa es la capacidad del propietario para cumplir con el pago mensual de la hipoteca.
El objetivo es simplemente poseer el techo sobre su cabeza, no especular sobre el valor potencial de la casa. Con suficiente tiempo, la historia ha demostrado más que ampliamente que aquellos que compran y retienen salen mucho más adelante que aquellos que intentan cronometrar el mercado.
Voy a empezar a escribir ofertas bajas.
Nuestro consejo para estos compradores es simplemente: "Noquearse". Si bien es cierto que algunos vendedores deben vender y hacerlo rápido, la mayoría de los vendedores entienden que estamos en un cambio y que si esperan un poco más, pueden esperar recibir una oferta razonable por su casa.
En este momento, lo único que tienden a hacer las ofertas bajas es alienar a los vendedores y frustrar al agente del comprador que tiene que escribir las ofertas ridículas.
'Me voy a sentar con mi alquiler'.
Todo muy bien, pero hay algunos datos muy importantes que los inquilinos deben saber sobre el futuro a largo plazo que enfrentan como inquilinos.
En primer lugar, como se demostró anteriormente, la opción de continuar alquilando les roba a las personas el potencial de comenzar a generar riqueza a través de la propiedad de la vivienda.
En segundo lugar, a medida que aumentan los costos para los propietarios con tasas hipotecarias más altas junto con el aumento de los costos de mano de obra y mantenimiento, puede contar con que los precios de alquiler aumenten en los próximos años solo para mantenerse al día con los aumentos en los costos operativos. Además, el aumento de los valores también ha aumentado los impuestos a la propiedad y los propietarios buscarán que los inquilinos compensen estos costos adicionales.
En tercer lugar, muchos alquileres no han seguido el ritmo de los aumentos desenfrenados en los valores de las propiedades en los últimos años, y los propietarios ahora buscan aumentar las tasas a la paridad. En los lugares que han visto los aumentos más significativos, puede esperar que los alquileres se disparen en los próximos años.
En cuarto lugar, algunos propietarios, debido a los increíbles aumentos en el valor, buscan cobrar y redistribuir sus ganancias. Esto significa que buscarán vender e intercambiar las propiedades o simplemente cobrar y salir del negocio de alquiler por completo.
Como se mencionó en el párrafo anterior, debido a que muchos alquileres no han hecho un seguimiento de los valores aumentados, la prioridad de cualquier nuevo propietario es lograr que la propiedad se desempeñe a niveles equitativos. Traducido, esto significa aumento de los alquileres.
Para aquellos que insisten en que van a quedarse tranquilos con sus alquileres, nuestra respuesta es: "Buena suerte con eso".
“No puedo permitirme comprar la casa que quiero”.
Cuando era niño, compartía dormitorios con mis hermanos hasta que mis padres pudieron pagar una casa más grande. Tampoco teníamos una sala familiar, sala o comedor separados ni un patio grande. No vivíamos en los mejores barrios ni asistíamos a las mejores escuelas. Creo que me salió bien.
Los compradores de hoy tienen, en muchos casos, expectativas totalmente irreales que les impiden tomar decisiones financieras prudentes. Se olvidan de que el objetivo es entrar en el mercado, no necesariamente conseguir la casa definitiva que quieren desde el principio.
También piensan que necesitan conducir un auto nuevo, tomar vacaciones costosas, tener un televisor de 85 pulgadas, ropa de diseñador, etc. Sugiero conversaciones francas centradas en tomar decisiones financieras acertadas y recomiendo que comiencen a escuchar buenos consejos financieros de fuentes como Dave Ramsey.
"No puedo permitirme comprar en mi mercado local".
Nuestro consejo para estos compradores es que busquen una zona del país donde puedan permitirse comprar y adquirir un alquiler. Hay muchos beneficios fiscales disponibles para aquellos que invierten en bienes raíces y, en lugar de quedarse quietos y no hacer nada, les recomendamos que al menos ingresen al mercado en alguna parte.
No hay duda de que el aumento de las tasas de interés nos ha empujado a un cambio en el mercado. Los inversionistas sabios entienden que hay mucho dinero que ganar durante un cambio por parte de aquellos que entienden las ganancias potenciales y saltan al mercado en lugar de quedarse al margen.
Con un asesoramiento efectivo, sus compradores mirarán hacia atrás en el futuro y estarán agradecidos de haber escuchado sus consejos para ingresar al mercado ahora.
Por Carl Medford
Fuente: https://www.inman.com/
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