Problemas, preocupaciones y frustraciones inherentes a los términos del acuerdo judicial de la comisión de la NAR a medida que los agentes aprenden a navegar una nueva realidad
Los idus de marzo están sobre nosotros y exactamente el 15 de marzo, que es la fecha asociada con la desgracia y la fatalidad en el antiguo calendario romano, se anunció el acuerdo de la demanda de la comisión de la NAR.
Si la noticia del acuerdo propuesto por la NAR lo tomó por sorpresa, no está solo. Todavía estoy tratando de encontrarle sentido a todo esto, pero siento como si nos hubieran golpeado con un mazo.
Los aspectos más destacados del acuerdo incluyen:
La NAR pagaría 418 millones de dólares en daños durante los próximos cuatro años
La NAR aceptaría no crear reglas que permitan a los agentes de cotización fijar una compensación para los corredores compradores
Las ofertas de compensación ya no se mostrarían en las MLS a partir de mediados de julio.
Los participantes de la MLS deberán trabajar con los compradores para celebrar acuerdos escritos de representación del comprador antes de recorrer las casas.
No hay admisión de culpabilidad con el acuerdo.
El acuerdo está sujeto a la aprobación del DOJ y del tribunal.
NAR a través de todo
Deberíamos haber visto las señales. La NAR permaneció extremadamente silenciosa durante todo el proceso, brindando a sus miembros muy poca orientación que no recibiéramos ya de nuestras corredurías y asociaciones estatales y locales. Llegaron tarde para responder a los continuos ataques de historias inexactas y de cebo de clics en los medios sobre nuestra profesión que continúan.
No parecía haber un equipo de comunicaciones rápido listo para responder a estos problemas, aparte de las mismas pocas frases que se repetían una y otra vez. Porque si los medios difunden el mensaje lo suficiente, sin importar la fuente de la noticia, se convierte en realidad para el público y la desinformación y las malas interpretaciones se propagan como la pólvora.
Luego estaba la oferta de realizar el curso de Representante de Compradores Acreditado (ABR) sin costo alguno. Algo se estaba gestando.
Una vez más, la misma asociación a la que se nos ha exigido que nos unamos no ha logrado proteger nuestra compensación, y eso es decirlo a la ligera. Hubo consecuencias que siguieron con respecto a los problemas de acoso sexual y comportamiento ilícito en la NAR, con varios cambios de liderazgo en un corto período de tiempo.
La distracción y disfunción de esas situaciones, sumadas a los litigios masivos, han dejado al descubierto las grietas de la organización. A lo largo de los años, NAR permitió que los datos de MLS se convirtieran en un juego gratuito para todos, en el que el consumidor "empoderado" tiene derecho a ellos, piensa que no nos necesita y somos un servicio público de información sobre propiedades.
Los datos de listado son tan transparentes que muchos piensan que nuestra función ya no es necesaria. Estamos luchando contra nosotros mismos, tratando de justificar nuestro valor y tocando nuestra propia bocina en una habitación solos, pero ¿el consumidor realmente nos escucha? ¿Le importa siquiera?
La realidad es que solo les importa obtener una propiedad que satisfaga sus necesidades sin tener en cuenta el proceso involucrado para obtenerla y quién recibe una compensación, en todo caso.
Si sangra, conduce
Los medios de comunicación abundan con titulares inexactos, como The New York Times: Un poderoso grupo de agentes inmobiliarios acuerda recortar comisiones para resolver demandas. Por supuesto, el acuerdo propuesto no menciona la reducción de las comisiones, porque todas las comisiones siempre han sido negociables, varían en las ofertas y nunca se han discutido montos en dólares.
Pero este titular reforzará la creencia pública de que se les ha cobrado de más por cada transacción inmobiliaria en la que han participado y que los agentes inmobiliarios hacen la misma cantidad de trabajo sin importar la transacción o el precio.
Por alguna razón, los abogados, el Departamento de Justicia, los medios de comunicación, los consumidores y el tribunal de opinión pública no reconocen los riesgos que implica recibir un pago como una profesión 100 por ciento basada en comisiones.
Las referencias a cómo otros países hacen bienes raíces continúan mencionándose en gran parte de esta retórica de litigios, pero nunca se comparten detalles aparte de: ¡Mira, en Japón, solo cobran el X por ciento, etc.! Bueno, estos son los Estados Unidos de América y no estamos estructurados como otros países.
Muchos de estos países ofrecen atención médica, las personas generalmente reciben una mejor remuneración en diversas profesiones en comparación con los Estados Unidos y existen diferencias culturales inherentes. Lo más importante es que la ley de esos países exige que los consumidores paguen a sus agentes.
Si el comprador no compensa a su agente mediante acuerdo contractual, el agente tiene derecho a demandar.
Muchas preguntas. Aún no hay respuestas
Las preguntas continúan acumulándose a medida que esta situación continúa evolucionando, particularmente sobre el cumplimiento y la aplicación de la compensación, a las cuales espero que obtengamos respuestas muy pronto.
Con toda la discusión sobre transparencia, nunca hubiera imaginado que la NAR hubiera aceptado eliminar las ofertas de compensación de la MLS.
Como resultado de esta sentencia, los agentes tienen menos protección que nunca. Siempre hemos sido una profesión basada en contingencias, que conlleva sus propios riesgos: el comprador puede no comprar con nosotros y el vendedor puede optar por no vender y retirar su casa del mercado.
Aunque no es perfecto, entre las reglas de la MLS y el Código de Ética de la NAR, ambos hicieron que la mayoría de los agentes jugaran bien en la zona de pruebas y se aseguraran de que recibiéramos una compensación.
Me doy cuenta de que ha habido excepciones a esto y muchas historias de terror sobre la causa de adquisición y otras situaciones poco transparentes debido al comportamiento del comprador, el vendedor y, a veces, simplemente el mal agente.
Ahora, nos dirigimos ciegamente al éter inmobiliario, trabajando incansablemente en nombre de un comprador sin tener idea de si seremos compensados (a pesar de tener un acuerdo de agencia del comprador) o de lo que un vendedor podría estar dispuesto a hacer.
¿Cómo está eso bien? Todas las demás profesiones y proveedores de servicios cobran una tarifa o un precio que se conoce de antemano.
Tenemos la libertad de cobrar un anticipo o una tarifa por hora por el trabajo que vamos a hacer, o por el tiempo invertido, pero la administración, supervisión y cumplimiento de eso es otra cuestión.
Pueden suceder muchas cosas; Nuestras disposiciones de aplicación actuales siempre fueron limitadas y ahora no significan mucho. ¿Qué puede impedir que un comprador y un vendedor eviten a los agentes en una transacción para negociar un mejor trato directamente?
Si bien las ofertas de compensación no pueden depender de la aceptación de la oferta, seamos realistas: si el vendedor tiene la opción de compensar o no al agente del comprador (y el comprador tiene un margen financiero limitado sobre lo que puede hacer), el vendedor No querrá considerar la oferta que solicita una compensación del agente comprador.
Es posible que algunos agentes de listado no quieran trabajar con ciertos agentes que traen compradores. Puede surgir un sesgo injusto en una serie de cosas que no se controlan: al agente de cotización no le gusta el corretaje X, tuvo una mala experiencia con ellos y no ofrecerá ninguna compensación a ningún agente de esa empresa, pero les está diciendo a los agentes de otras empresas que la compensación está disponible.
Otros agentes de venta pueden tener nociones preconcebidas sobre los compradores basadas en raza, antecedentes, credo u orientación sexual y un vendedor y/o agente parcial puede desalentar el interés del agente que representa a ese comprador diciéndole que no está ofreciendo ninguna compensación ni oferta. muy poco a propósito, para desalentar el interés.
No hay forma de examinar lo que se le puede decir al agente del comprador o a su cliente porque no se revela nada en MLS. Entonces, ¿qué hacen el agente y su comprador en ese momento? ¿Arriesgarse, mostrar la propiedad y enviar una oferta para probar esa teoría?
Esto plantea otra pregunta: cuando se cierre una transacción, ¿se revelará qué tarifa, si alguna, se pagó al listado y/o al agente del comprador en la MLS o en cualquier otro lugar? Sólo entonces un agente que siente que el agente listado fue poco transparente con ellos podría ver lo que realmente sucedió, pero para entonces ya será demasiado tarde. En aras de la transparencia, es absolutamente necesario saberlo.
En ese punto, ¿nos veremos atrapados en la presentación de quejas y demandas que probablemente excederán con creces el costo de la comisión porque será un dijeron/dijeron en ese momento? Es probable que la compensación pagada (o no) afecte el precio de venta final. Necesitaremos conocer esta información al revisar ventas comparables tanto de compradores como de vendedores para asesorarlos sobre los valores, al igual que los tasadores.
Nosotros, como industria, no estamos preparados para interferir con las consecuencias que podrían derivarse de esto. Es posible que las relaciones de agencia y todo lo que sabemos deban rehacerse por completo. Es casi como empezar de nuevo como un agente nuevo y tienes que pulsar el botón de eliminar todo lo que conoces.
La curva de aprendizaje será enorme y el mayor desafío será lograr que todos los agentes estén en sintonía sobre cómo hacer las cosas de la manera correcta, sea lo que sea. Nos enfrentaremos a mucha confusión, desinformación y malentendidos entre agentes y consumidores por igual.
Ya existe una desconfianza inherente entre los agentes de dejarse engañar unos por otros en las mejores circunstancias; El MLS sirvió para establecer qué podían esperar los agentes que trabajaban con compradores en cuanto a compensación. Siempre ha habido situaciones turbias entre agentes y consumidores, y el MLS ayudó a proteger lo que el agente que traía al comprador podía esperar que se le pagara.
Ahora es una batalla campal; las reglas son que no hay reglas. Y no piense ni por un segundo que no habrá quienes intenten encontrar formas de eludir el pago de agentes que trabajan duro.
Dado que los agentes no tienen que ser miembros de la MLS para ser compensados por su trabajo, esto añade aún más confusión al fuego. ¿Con qué reglas jugarán los agentes?
El Código de Ética de la NAR no parece significar mucho, entonces, ¿se escribirá un nuevo manual que se aplique a todos los agentes con una licencia de bienes raíces, sin importar a qué organizaciones pertenezca (o no) y si se llama a sí mismo un ¿Agente inmobiliario o es agente inmobiliario?
¿Será necesario conseguir un nuevo título para todos nosotros? ¿Abogado o asesor inmobiliario? ¿Veremos corredurías y agentes optando por no incluir propiedades en MLS? Intentar mantenerse al día con todo lo que hay en el mercado de forma integral y eficiente será un caos.
¿Querrán los agentes y vendedores negociar una compensación con 20 agentes diferentes antes de mostrar su anuncio? Los agentes que trabajan con compradores tienen derecho a saber cuánto se les pagará o no antes de conducir 50 minutos para mostrar 10 propiedades. Es posible que su comprador no pueda permitirse el lujo de pagarles en determinadas circunstancias y, en ese sentido, no puede permitirse el lujo de simplemente agregar el costo de la compensación al precio de venta, ya que eso puede llevar su pago mensual más allá de su nivel de comodidad, o empujarlo más allá del máximo para el que califican.
Entonces, bienvenido al Salvaje Oeste. Todos estarán en diferentes entornos de pruebas y todo esto contribuirá a una confusión innecesaria. El temor de los agentes surge de no saber quién les pagará y cuánto (si es que pueden recibir algún pago) sin medios prácticos para garantizar una compensación.
¿Vamos a estar preparados para demandar a un comprador en un abrir y cerrar de ojos con un asesor legal a la espera, listo para enviar una carta de demanda? Si bien parece una gran idea, ¿quién pagaría por ello? La mayoría de las casas de bolsa están funcionando mal debido al cambio del mercado, así como a todos estos litigios, y no podrán asumir ese gasto. Los agentes tampoco lo harán.
Además, toda la compensación se paga al corredor, por lo que es realmente necesario que sea el corredor quien se haga cargo de eso.
Cuatro meses y medio después, aquí estamos con acuerdos por una suma de cientos de millones de dólares, y lo único que ha logrado es que los abogados de los demandantes esencialmente se hayan ganado la lotería.
¿Cuál es el punto de seguir siendo miembro de la NAR o de la MLS? Tal vez sea necesario poner en marcha un sistema alternativo que no forme parte de nada de esto, para que podamos volver al sentido común.
By Cara Ameer
Source: https://www.inman.com/