Las nuevas normas sobre comisiones son confusas. La experta en cumplimiento Summer Goralik analiza si los agentes inmobiliarios pueden mencionar la remuneración del agente comprador en los comentarios privados en el MLS
Pregunta de esta semana
¿Puedo decir “solicitar compensación al agente del comprador” en los comentarios privados?
Respuesta del experto en cumplimiento
Esta pregunta me llamó la atención por dos razones clave. En primer lugar, se puede responder con una sola palabra. En segundo lugar, si bien la respuesta es sencilla, destaca un problema más profundo y complejo relacionado con las ofertas de compensación en la industria inmobiliaria actual. Vamos a analizarlo.
Para empezar, he aquí un breve resumen de los acontecimientos recientes. Las modificaciones de la práctica resultantes del acuerdo de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) entraron en vigor el 17 de agosto.
A esta altura, todos los agentes inmobiliarios y los participantes de los servicios de listado múltiple (MLS) deberían estar adaptándose a este nuevo panorama, que enfatiza la disociación de las comisiones inmobiliarias y un enfoque más centrado en el consumidor. Aceptar plenamente estos cambios es esencial para evitar futuros litigios y problemas antimonopolio.
Ahora bien, con respecto a la cuestión de si un licenciatario puede introducir “solicitar una compensación al agente del comprador” en los comentarios privados de un listado en el MLS, la respuesta, en mi opinión, es un no rotundo.
Aunque no soy abogado, aquí explico por qué desaconsejo firmemente esta práctica:
Cumplimiento del acuerdo de la NAR: El acuerdo de la NAR prohíbe las ofertas unilaterales de compensación a través del MLS. Como resultado, las ofertas de compensación no pueden anunciarse en el MLS ni facilitarse a través de él.
Política y aplicación de la MLS: Las plataformas MLS de todo el país han estado eliminando los campos de comisión y modificando sus reglas para cumplir con este nuevo requisito. Por ejemplo, la MLS regional de California (CRMLS) ha modificado o promulgado reglas en respuesta al acuerdo de la NAR, incluida la Regla 7.15. Esta regla establece explícitamente que un corredor de bienes raíces no puede utilizar la MLS para ofrecer o transmitir ningún monto o disposición a compartir una comisión con un corredor comprador, ni un vendedor puede ofrecer un monto de compensación específico a un corredor comprador.
En vista de esto, cualquier mención de la remuneración de los agentes en los comentarios privados probablemente sería señalada por la MLS, lo que podría derivar en multas. Es un blanco fácil para los equipos de cumplimiento de la MLS, y es casi seguro que otros profesionales informarían de un listado de incumplimiento, especialmente en este entorno regulatorio intensificado.
También es importante señalar que la aplicación de la ley por parte de los pares puede aumentar durante estos primeros meses a medida que los agentes y corredores aprendan a navegar y aplicar estos cambios significativos a sus operaciones. La interpretación de estos cambios de reglas, como se ve en la actividad propuesta que se analiza en la pregunta de esta semana, es donde podemos encontrar una variedad de conductas cuestionables.
Responsabilidad del corredor: si se descubre que un agente no cumple con las normas, es probable que su corredor responsable se sienta disgustado, especialmente si se establecieron políticas y procedimientos para guiar a los agentes a través de esta transición. Se espera que los corredores responsables supervisen a sus agentes para garantizar el cumplimiento, y pueden implementarse medidas disciplinarias para los agentes que no cumplan con las reglas.
Ahora que he respondido la pregunta principal, exploraré el problema subyacente que no se puede ignorar.
Es cierto que, cuando pienso en este momento de cambio crítico y en todas las formas en que los agentes pueden equivocarse accidentalmente o reaccionar de manera inapropiada, los comentarios privados en el MLS no son los problemas que me quitan el sueño. Échele la culpa a mi experiencia en cumplimiento, pero tiendo a concentrarme en los aspectos más serios de esta cuestión.
La cuestión real no es solo si se puede anunciar la compensación del agente comprador en los comentarios del MLS, sino si se deben anunciar ofertas de compensación.
Según las preguntas frecuentes (FAQ) de la NAR disponibles en su sitio web, las ofertas de compensación, incluida la compensación cooperativa, no están prohibidas, pero está prohibido mostrarlas o facilitarlas en el MLS. En teoría, esto deja cierto margen para que los agentes y corredores anuncien la compensación a través de otros canales, como sitios web, carteles y redes sociales.
Sin embargo, si se sigue el camino lógico (o lo que algunos podrían llamar una “madriguera de conejo”) al que nos lleva esta pregunta, hay implicaciones más amplias que considerar.
A pesar de la orientación de la NAR de que la compensación cooperativa no es ilegal, existen fuertes advertencias y narrativas que desaconsejan su uso.
Por ejemplo, algunas asociaciones estatales revisaron inicialmente sus formularios para eliminar todas las referencias a la compensación vinculada al MLS, pero desde entonces han ido más allá y han eliminado por completo la compensación entre corredores. Al menos, ese fue el caso en California.
Para complicar aún más las cosas, los grupos de vigilancia del consumidor como Consumer Advocates in American Real Estate (CAARE) ofrecen consejos que difieren de los de la NAR. Su sitio web proporciona orientación y sugerencias tanto para vendedores como para compradores en la era posterior al acuerdo de la NAR.
No solo argumentan en contra de la compensación cooperativa, etiquetándola como colusión, sino que también sugieren que los vendedores no deberían ofrecer una compensación a los corredores compradores por adelantado, ya que puede inflar artificialmente las tarifas. En lugar de ello, recomiendan negociar estos términos durante el proceso de oferta y enfatizan que ofrecer una compensación directamente a los corredores del comprador puede no ser lo mejor para el vendedor.
De manera similar, algunos líderes en el sector inmobiliario sostienen que anunciar cualquier tipo de compensación o concesiones para el agente comprador antes de las ofertas es en realidad un perjuicio para el vendedor de la vivienda y va en contra del deber fiduciario que el agente debe a su mandante.
Como alguien con experiencia en cumplimiento de las leyes inmobiliarias, no puedo evitar pensar en las preocupaciones legales más importantes que pueden plantear incluso las preguntas más simples. No estoy seguro de si eso es un talento o una maldición.
Aunque no tengo todas las respuestas, estoy seguro de que los profesionales tendrán que profundizar, exponer las preguntas más desafiantes y, por extensión, abordar las preocupaciones de cumplimiento más importantes. Los agentes deben trabajar en estrecha colaboración con sus corredores responsables, asesores legales y asesores de confianza para implementar estos cambios en las prácticas e idealmente evitar cruzar la línea y entrar en problemas regulatorios o litigios.
Parte de mi lista de deseos para el sector es una guía clara y consistente que se alinee con los estándares establecidos por el Departamento de Justicia de los Estados Unidos y las organizaciones de control. Cuanto antes reciban los agentes una dirección uniforme, mejor será para todos los involucrados.
Creo que los agentes inmobiliarios están comprometidos a hacer lo correcto, pero su éxito depende de tener instrucciones explícitas sobre cómo hacerlo bien, así como claridad sobre el comportamiento prohibitivo que podría resultar en problemas de cumplimiento o riesgos legales.
Nota del editor: Los agentes inmobiliarios con licencia siempre deben consultar con sus corredores responsables para obtener orientación, dirección y políticas con respecto a los nuevos cambios en la práctica, y los corredores inmobiliarios con licencia harían bien en consultar con un abogado con licencia para obtener aclaraciones y apoyo legal.
Las opiniones, sugerencias o recomendaciones contenidas en esta discusión se basan en la experiencia de Summer Goralik trabajando para el Departamento de Bienes Raíces de California y en su conocimiento de las leyes que aplica, y no deben considerarse asesoramiento legal ni confiar en ellas como tal. Debe consultar con su agencia inmobiliaria y/o con el asesor legal correspondiente en su jurisdicción para obtener más aclaraciones.
By Summer Goralik
Source: https://www.inman.com/
Image: https://www.freepik.com/
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