¿Quieres más anuncios el próximo año? Identifique el área agrícola adecuada para usted y sus criterios, ejecute el plan de acción y realice más listados.
Si está buscando más listados, una de las formas fundamentales de construir un negocio inmobiliario próspero es establecer una granja geográfica. Pero, ¿cómo se pasa de encontrar una granja a convertirse en el agente dominante del vecindario?
En esta guía para construir una granja de bienes raíces geográficas, desglosaré cómo elegir la ubicación correcta, calcular los números, crear un presupuesto de marketing y planear brindar valor a esos prospectos desde el principio. Siga estos fundamentos y dominará su granja.
Paso 1: elegir la zona agrícola adecuada.
La diferencia entre el éxito y el fracaso es elegir el área adecuada para cultivar. Hay tres factores principales a considerar al identificar un área agrícola con potencial de rentabilidad.
1. ¿Hay suficiente rotación en el barrio?
Puede calcular la rotación de viviendas de un vecindario por el número total de viviendas vendidas en el vecindario durante el año anterior dividido por el número total de viviendas en el vecindario.
Con la mayor parte de la capacitación en bienes raíces, el consenso es que usted desea una tasa de rotación mínima del 5 por ciento en el vecindario por año para que el área de la finca sea deseable. Busco un mínimo del 8 por ciento al investigar un área agrícola.
Hay vecindarios donde la gente se queda en casa por más tiempo y algunos vecindarios donde la gente se muda con más frecuencia. Cuanto mayor sea la tasa de rotación, mejor será la oportunidad en ese vecindario.
2. ¿El tamaño del vecindario es bueno para usted?
Ser consciente de su capacidad es fundamental a la hora de elegir una explotación. Necesita un área lo suficientemente grande como para merecer su inversión de tiempo, energía y dinero. También debe asegurarse de que el área o el vecindario que elija no sea tan grande que lo exija en términos de tiempo y compromiso financiero necesarios para el éxito.
La mayoría de las áreas agrícolas rentables tienen entre 100 y 500 viviendas, y este número le permite aprovechar sus esfuerzos en áreas con entre 10 y 50 oportunidades de cotización en el próximo año. Tenga en cuenta que muchos agentes exitosos tienen varias áreas agrícolas en las que se enfocan y sirven.
3. ¿Existe un agente dominante en el área de la finca?
La evaluación de si hay un agente dominante en el área no se trata de que te alejes de la competencia. Simplemente brinda la oportunidad de evaluar qué tan rápido puede convertirse en el agente dominante en un área agrícola elegida.
Considero que un agente dominante para un área agrícola es alguien que ha incluido el 20 por ciento o más de las casas enumeradas en los últimos 12 meses en esa área.
Cuanto menor sea el porcentaje de listados tomados por el agente superior de la granja, mejor.
Puede determinar esto sumando el número total de viviendas actualmente en venta, bajo contrato o vendidas en los últimos 12 meses. Luego, agregue la cantidad de casas que el agente principal de anuncios ha adquirido en el vecindario durante los últimos 12 meses. Simplemente divida el número total de viviendas que el agente enumeró por el número total de viviendas enumeradas, bajo contrato o vendidas.
Si hay una rotación adecuada de viviendas en venta, la cantidad de viviendas en el área objetivo se ajusta a su tiempo y presupuesto disponibles, y no hay un agente dominante, ¡entonces tenemos un área agrícola con potencial!
Paso 2: Desarrolle un presupuesto y ejecute los números.
Comprenda sus números y planifique sus gastos. Sugiero planificar gastar $ 2 por casa por mes, lo que cubrirá las piezas de correo directo mensual, eventos especiales y tarjetas recién listadas / vendidas en un área de granja típica.
El gasto mensual de cada vivienda puede subir o bajar según el precio medio de venta de las viviendas del barrio. Pero los $ 2 por mes por casa es una gran cantidad para usar al evaluar la oportunidad que posee un área agrícola.
El siguiente paso es asegurarse de que los números de los vecindarios sean rentables con su presupuesto. El plan de acción que discutimos a continuación debería generar más del 10 por ciento de los listados en el vecindario durante el próximo año. Pero para esta evaluación, sugiero usar el número conservador del 10 por ciento de los listados tomados en el vecindario el próximo año.
Cómo analizar la oportunidad.
Si hay 200 casas en el vecindario y mi presupuesto será de $ 2 por casa por mes, entonces puedo anticipar gastar $ 4,800 por año en la agricultura de este vecindario ($ 2 x 200 casas por mes x 12 meses).
Si hubo 20 casas listadas, bajo contrato o vendidas en los últimos 12 meses, asumiré que habrá 20 disponibles el próximo año. Usando mi estimación conservadora de listados a tomar del 10 por ciento, eso significaría dos listados tomados en el próximo año como mínimo.
Si el precio de venta promedio en el vecindario durante los 12 meses anteriores fue de $ 400,000, y tomé y vendí dos listados, entonces tendría $ 800,000 en ventas de la granja el próximo año.
Si la tasa de comisión es del 3 por ciento, podría esperar $ 24,000 en comisión bruta de esta área agrícola el próximo año. Si la división de su comisión es del 75 por ciento, tendría un ingreso de $ 18,000 de esta área agrícola.
Nuevamente, estamos siendo conservadores en nuestra estimación de listados tomados, pero según esta evaluación, su inversión de aproximadamente $ 4,800 generaría un retorno de $ 18,000 en ingresos. Esa es una tasa de rendimiento del 375 por ciento, y me gusta ver al menos una tasa de rendimiento del 350 por ciento basada en esta evaluación conservadora para avanzar en la agricultura en un vecindario o área específica.
Paso 3: recopile la información sobre los propietarios.
Una vez que hayamos identificado el vecindario o el área que decidimos cultivar, el siguiente paso es recopilar información de contacto precisa para los propietarios. Tendrá una mayor capacidad de agregar valor a más propietarios cuanto más precisa sea la información de contacto.
Uno de los primeros lugares donde muchos agentes deciden cultivar es el vecindario en el que viven. Si va a cultivar su vecindario, pregunte a la asociación de propietarios si tienen una lista de contactos para el vecindario. La mayoría lo hace y, como usted es propietario del vecindario, deberían proporcionarle una copia.
Si está comenzando desde cero, utilice las listas de impuestos y los registros públicos para recuperar las direcciones postales de los propietarios. Los números de teléfono y las direcciones de correo electrónico están disponibles para su compra a través de sitios web como https://www.getivydata.com/ or https://www.truthfinder.com/.
Paso 4: Desarrolle un calendario de comunicaciones.
La coherencia es vital cuando se trata de agricultura geográfica. Desarrollar un calendario de comunicaciones para todo el año es fundamental para asegurarse de que se le conozca como el experto y recurso del vecindario.
La comunicación principal es enviar un correo a cada propietario al menos una vez al mes. Muchos agentes enviarán correos dos veces al mes durante las temporadas de mayor actividad de ventas y una vez al mes durante los otros seis meses.
Este es un ejemplo de un calendario de comunicación mensual que nos ha funcionado bien:
En enero, abril, julio y octubre, se deben revisar los envíos por correo de las ventas del vecindario. Enero debe incluir estadísticas que comparen los datos de ventas año tras año durante los dos años anteriores. April debería compartir las cifras relacionadas con las casas actualmente en venta, bajo contrato o vendidas en el primer trimestre del año. Julio debe ser un resumen de las ventas de la primera mitad del año en comparación con la primera mitad del año anterior. Octubre debería compartir los números relacionados con las casas actualmente a la venta, bajo contrato o vendidas en el tercer trimestre del año.
En febrero, mayo, agosto y noviembre, céntrese en los anuncios publicitarios que incluyan reseñas o testimonios de clientes anteriores. Febrero podría incluir un titular como "Amamos a nuestros clientes y esto es lo que algunos de ellos dijeron sobre nosotros". Noviembre podría incluir un titular como, “¡Agradecidos por nuestros clientes este año! Esto es lo que algunos de ellos dijeron sobre nosotros ".
En marzo, junio, septiembre y diciembre, nos centramos en la actividad de ventas del mes anterior. El formato de esta pieza es dirección, estado (activo, pendiente o vendido en el mes anterior), precio de lista, precio de venta, precio de lista por pie cuadrado, precio de venta por pie cuadrado y días en el mercado.
Cada remitente debe tener una llamada a la acción que incluya la oferta de un análisis de valoración gratuito y sin compromiso de su hogar.
El correo saliente al vecindario también se complementará con piezas adicionales. Las tarjetas recién enumeradas deben enviarse cada vez que se realiza una lista en el vecindario.
Las tarjetas de contrato pendiente deben enviarse cada vez que uno de sus anuncios en el vecindario tenga un contrato o un comprador contrate una casa en el vecindario con usted. Las tarjetas recién vendidas deben enviarse el día en que uno de sus anuncios cierra o un comprador cierra una casa en el vecindario.
El calendario de comunicaciones debe incluir una conversación telefónica, mensaje de texto o correo de voz que se le deje a cada propietario en el área de la granja una vez por trimestre, como mínimo. Los remitentes por sí solos obtendrán algunos negocios en el área de la granja con el tiempo, pero nada es más valioso que las conversaciones personales relacionadas con los bienes raíces con los propietarios en el área de la granja.
Paso 5: Planifique eventos especiales para el área de la finca.
Los eventos especiales en el vecindario son una excelente manera de personalizar su participación en la comunidad. Los ejemplos de eventos especiales del vecindario podrían incluir, entre otros:
Noches de camiones de comida
Jornadas de fotografía familiar
Días de fotografía de mascotas
Un festival de otoño en un parque del barrio.
Una noche de cine en un parque del barrio.
Paso 6: ser visto en el vecindario.
Pasar tiempo en el vecindario es una excelente inversión de tiempo. Podría incluir caminar o andar en bicicleta por el vecindario si estas son actividades que realiza regularmente de todos modos. Si va a llevar a su perro a dar un paseo prolongado el fin de semana, ¿por qué no dar ese paseo en el área de su granja?
Asistir a tantos eventos del vecindario o del área como sea posible creará reconocimiento de nombre y rostro. Al estar presente en el vecindario, naturalmente se presentarán oportunidades para conocer y construir relaciones con los propietarios de viviendas.
Paso 7: mantén la coherencia.
No se rinda demasiado pronto. La principal razón por la que la mayoría de los agentes no tienen éxito con la agricultura geográfica es que se detienen justo antes de llegar al punto de inflexión. Existe una regla empírica en la publicidad conocida como "El factor siete veces".
La idea es que a la mayoría de las personas les toma siete exposiciones a un anuncio o individuo antes de que se den cuenta. La clave del éxito en la agricultura geográfica es la coherencia. Comprométase a cultivar el vecindario durante al menos un año para obtener resultados.
La agricultura geográfica inmobiliaria es una estrategia central para la mayoría de los agentes exitosos. Si actualmente no tiene un área que esté cultivando, ahora es el momento de comenzar. Si ya está cultivando, ahora es el momento de ampliar sus esfuerzos.
¿Quieres más anuncios el próximo año? Identifique el área agrícola adecuada para usted y sus criterios, ejecute el plan de acción y realice más listados.
By Jimmy Burguess
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