La proporción de compradores de vivienda por primera vez aumentó el año pasado, pero muy por debajo del período previo a la caída de la vivienda de 2008, según el Perfil de compradores y vendedores de viviendas de NAR. ¿Lo que está sucediendo?
Inmediatamente después de la crisis inmobiliaria de 2008, los créditos fiscales del gobierno ayudaron a impulsar a los compradores primerizos a su mayor participación en las ventas de viviendas en al menos cuatro décadas.
Pero cuando expiraron esos créditos, esa participación se desplomó, y los compradores primerizos aún no han vuelto a sus niveles históricos típicos.
Incluso el último auge en la demanda de viviendas ha sido impulsado en gran medida por los compradores que repiten, aunque los que compran por primera vez han obtenido ganancias modestas, según el Perfil de compradores y vendedores de viviendas más reciente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Los compradores primerizos representaron el 34 por ciento de los compradores de vivienda encuestados en 2021. Eso es un salto de tres puntos desde 2020, pero aproximadamente a la par con lo que NAR ha registrado en cada uno de los cuatro años anteriores.
No es por falta de intentos. Es posible que los compradores primerizos esperanzados estén entrando en el proceso de compra de una vivienda en mayor número que en años anteriores. Pero lo mismo ocurre con los compradores habituales, que vienen armados con más efectivo, más experiencia en el mercado y menos exposición a riesgos que podrían retrasarlos en la búsqueda de una casa.
“A medida que aumentan los precios de las casas, generalmente los compradores primerizos son los más afectados porque no tienen una casa anterior de la cual sacar capital”, dijo Jessica Lautz, vicepresidenta de información demográfica y de comportamiento de NAR, en un comunicado de prensa. “Además, en el entorno actual, estos compradores también enfrentan precios de alquiler altísimos y altos saldos de deuda estudiantil, lo que hace que sea extremadamente difícil ahorrar para el pago inicial”.
Mientras tanto, las cohortes más antiguas de compradores habituales eran mayores en promedio en 2021 y estaban en condiciones de llevar más capital a su próxima transacción de vivienda a medida que los precios se disparaban.
Y a medida que las tasas hipotecarias continúan subiendo desde los mínimos históricos del año pasado, no está claro cuántos posibles compradores por primera vez han perdido el tren, por ahora.
Pisando Agua
No siempre fue tan difícil para los compradores primerizos.
La encuesta de NAR se remonta a cuatro décadas. La primera vez que la organización comercial publicó este informe en 1981, encontró que el 44 por ciento de los compradores estaban comprando su primera casa.
En los años transcurridos desde entonces, la proporción de compradores primerizos ha oscilado típicamente alrededor del 40 por ciento. En ese sentido, los compradores primerizos en 2021 iban muy por detrás de las generaciones anteriores.
Los compradores de hoy también tienen un maquillaje diferente.
Los compradores habituales han envejecido y se han enriquecido. Si bien la edad promedio de un comprador primerizo se mantuvo estable el año pasado en 33 años, la edad típica del comprador repetido alcanzó un máximo histórico de 56.
Más de la mitad de los compradores repetidos dijeron que usaron el capital de la venta de su casa anterior para el pago inicial, un lujo que los compradores primerizos simplemente no tienen.
Aproximadamente 3 de cada 10 compradores primerizos dijeron que ahorrar para el pago inicial fue el paso más difícil en el proceso de compra de una vivienda. Una parte significativa de los novatos dijeron que familiares o amigos los ayudaron con el pago inicial, ofreciéndoles regalos o préstamos para ayudarlos a cerrar la brecha.
Más de la mitad de los compradores primerizos dijeron que tuvieron que reducir su estilo de vida para prepararse para la compra de la vivienda. Esto a menudo se produjo a expensas del gasto en entretenimiento, ropa y artículos de lujo, según muestra la encuesta de NAR.
Aún así, el pago inicial típico de un comprador por primera vez fue del 7 por ciento. El comprador repetido típico pudo cubrir el 17 por ciento del precio de compra en efectivo.
Esto hizo que los compradores primerizos dependieran más de la financiación que los compradores habituales en un año en el que los prestamistas hipotecarios hacían malabarismos con una mayor cantidad de refinanciaciones, según el Informe de tendencias de vivienda del consumidor más reciente de Zillow.
“Los compradores de hipotecas tenían un 50% más de probabilidades de informar que enfrentaron al menos una denegación antes de que finalmente se aprobaran en 2021 que el año anterior”, se lee en el informe.
Los compradores por primera vez también estaban en desventaja en cuanto a ingresos familiares. En la encuesta más reciente de NAR, la mitad de los compradores primerizos ganaron al menos $86 500 en 2020. Eso es más que el típico residente de EE. UU. pero significativamente menos que el típico comprador habitual. La mitad de los compradores repetidos informaron que ganaron $112,500 ese mismo año, frente a los $106,670 del año anterior.
A medida que los precios de las viviendas continuaron subiendo y las tasas hipotecarias aumentaron en los últimos meses de 2021, los salarios en gran parte del país no lograron mantenerse al día con los costos de la vivienda, según un informe de Attom Data Solutions.
Si esa tendencia continúa en los próximos meses, es posible que a los compradores primerizos les resulte difícil ganar terreno.
Autor Daniel Houston
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