La Federación de Consumidores de Estados Unidos también les dice a los consumidores que no acepten pagarle a un agente solo para ver una casa, sino que firmen un acuerdo de visita sin obligación financiera.
Al negociar la compensación con los agentes, los compradores deben acordar una cantidad en dólares que no les pague más del 2 por ciento del precio de venta de una casa, según el consejo publicado el martes por la Federación de Consumidores de Estados Unidos.
Antes de la fecha límite del 17 de agosto para implementar nuevas reglas bajo un acuerdo nacional propuesto por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la CFA publicó los criterios propuestos tanto para los contratos de vendedor como para los contratos de comprador que estaban dirigidos principalmente a una audiencia de la industria.
Pero el martes, el organismo de control del consumidor ofreció consejos a los consumidores sobre cómo lidiar con los cambios en las prácticas comerciales del acuerdo, incluida la prohibición de que los corredores de listado hagan ofertas de compensación a los corredores de compradores en servicios de listado múltiple, que los vendedores ya no estén obligados a ofrecer una compensación al comprador y al corredor, y un requisito de que los corredores y agentes firmen contratos con los compradores con los que están trabajando antes de que un comprador visite una casa.
Las nuevas reglas requieren cambios en las prácticas de los agentes que pueden confundir a los consumidores, en particular porque “muchos agentes intentarán preservar la compensación del vendedor a los agentes del comprador para mantener comisiones generales del 5 [por ciento] al 6 por ciento”, según CFA.
“Las nuevas reglas ofrecen oportunidades y riesgos para los consumidores”, dijo Stephen Brobeck, miembro senior de CFA, en una declaración.
“Los compradores y vendedores de viviendas informados podrán aprovechar las oportunidades y evitar los riesgos”.
‘2% o menos’, en dólares
CFA ofreció tres consejos principales, incluyendo que los consumidores discutan y negocien la compensación de su agente en montos en dólares y que ese monto no supere el 2 por ciento del precio de venta de una vivienda.
“La razón básica por la que el Departamento de Justicia de los EE. UU. y los ciudadanos privados han demandado a la industria es porque durante un siglo, los agentes inmobiliarios han coludido para establecer tasas que ahora suelen ser del cinco [por ciento] o seis por ciento”, dijo CFA.
“El acuerdo de demanda colectiva, por primera vez, permite efectivamente a los compradores negociar la compensación de su agente. Los compradores deberían aprovechar la oportunidad para hacerlo, estableciendo un objetivo en términos de dólares del dos por ciento (del precio de venta de la casa) o menos. Y lo mismo deberían hacer los vendedores, que han tenido la misma oportunidad pero con frecuencia han decidido no aprovecharla”.
Cuando se le preguntó cómo llegó CFA a esa cifra del 2 por ciento, Brobeck le dijo a Inman: “El 2 por ciento o menos es mi mejor criterio como objetivo realista al que la mayoría de los vendedores y compradores de viviendas podrían aspirar y alcanzar. Ya en algunos mercados, la mayoría de los agentes de compradores están cobrando el 2 por ciento (pero los agentes de listados están cobrando injustamente más)”.
Señaló que en áreas de la ciudad de Nueva York fuera de la zona de influencia de la Real Estate Board of New York (REBNY), que tiene reglas de comisión similares a las de la NAR, las tasas de comisión generales varían entre el 3 y el 4 por ciento.
"No cambio la predicción de hace muchos años de que con el desacoplamiento, las tasas eventualmente disminuirán a un promedio de 3 por ciento (para casos de doble imposición) y 4 por ciento cuando hay dos agentes involucrados, aunque habrá una variación mucho mayor en las tasas dependiendo de la competencia, los esfuerzos y los costos de bolsillo del agente", dijo Brobeck.
Cuando se le preguntó por qué CFA recomendó que los compradores paguen una cantidad en dólares en lugar de un porcentaje, Brobeck dijo que actualmente estaba escribiendo un informe sobre ese tema.
“En resumen, porque muchos consumidores no comprenden completamente los costos en dólares de las comisiones de porcentaje pequeño, porque las comisiones de porcentaje desincentivan a los agentes de compradores a negociar precios bajos para las viviendas y porque la simplicidad de las comisiones actuales facilita la colusión de la industria para mantener tasas del 5 [por ciento] al 6 por ciento”, dijo.
Con respecto a las negociaciones del vendedor con los agentes de listado, CFA enfatizó que había “mucha evidencia de que algunos agentes inmobiliarios intentarán desalentar” la negociación entre compradores y agentes de compradores al hacer que los vendedores se comprometan a ofertas preventivas específicas de compensación del agente del comprador y al hacer que los agentes del comprador les digan a los compradores que los vendedores proporcionarán esa compensación.
“Sugerimos, y algunos líderes de la industria ahora están de acuerdo, que los vendedores no deberían acordar por adelantado proporcionar ninguna compensación al agente del comprador, sino que deberían esperar las ofertas del comprador”, dijo CFA.
“Y si los compradores necesitan ayuda para compensar a sus agentes, deberían hacer esa solicitud en las ofertas de las propiedades. (Si los compradores tuvieran la oportunidad de incluir la compensación del agente en sus hipotecas, esto sería un problema mucho menor).
Investigar al Agente
CFA también sugirió que los compradores y vendedores investiguen a sus agentes de acuerdo con estos tres factores:
¿El agente también es corredor o corredor asociado? Los corredores deben recibir más capacitación y con frecuencia tienen más experiencia que los agentes.
¿El agente ha vendido muchas propiedades recientemente y ha recibido críticas favorables de los clientes? Zillow, Realtor.com y Homes.com pueden proporcionar esta información sobre la mayoría de los agentes.
¿Los agentes proporcionarán formularios de contrato y términos propuestos desde el principio, darán a los vendedores o compradores la oportunidad adecuada de leer y evaluar ambos y luego estarán dispuestos a discutirlos?
“Seleccionar un agente competente y honesto es más importante que nunca, especialmente para los compradores”, dijo el grupo de defensa del consumidor.
No firme contratos para pagarle al agente solo para ver una casa
Una vez que un consumidor ha elegido un agente, CFA alentó a los compradores y vendedores a evaluar los contratos que el agente les presenta, especialmente los espacios en blanco.
“Muchos contratos son imposibles de leer y entender”, dijo CFA. “No los firme. No dude en buscar el asesoramiento de un abogado u otro experto independiente”.
Cuando se le pidió una aclaración, Brobeck le dijo a Inman: “No firme contratos que no pueda leer ni entender. Más allá de eso, no firme contratos con contenido anticonsumidor. Vea si el agente lo reescribe. Si no, hable con una agencia que utilice formularios centrados en el consumidor. Si eso no funciona, considere comunicarse con el agente de la propiedad. Si termina siendo cliente, asegúrese de que un abogado revise el acuerdo propuesto”.
CFA considera que estos términos contractuales son “especialmente injustos”:
Cualquier compromiso de compensar a un agente antes de que el consumidor haya decidido ser cliente de ese agente. Esto incluye a los agentes de compradores que quieren que los compradores se comprometan a pagarles antes de mostrar una propiedad, cuando “la mayoría de los compradores no tendrán la oportunidad adecuada de evaluar al agente”, dijo Brobeck a Inman. “Un miembro de la industria me dijo que las primeras exhibiciones son como una audición para el agente. Por lo tanto, los compradores deben firmar un contrato de visita que sea breve, comprensible y de corta duración (quizás solo un día o una semana) sin obligación financiera. Luego, firme el contrato más permanente justo antes de hacer una oferta”. Sin embargo, CFA recordó a los consumidores que si un agente del comprador muestra una casa que el comprador luego compra con la ayuda de otro agente, “según las reglas de la NAR, el primer agente puede alegar causa de adquisición y reclamar una parte de la comisión”, dijo Brobeck.
Cualquier compromiso general de aceptar una agencia dual, donde un agente (o agencia) trabaja tanto con el vendedor como con el comprador.
Exigir la aprobación de un arbitraje vinculante que, si hay una disputa, prohíba efectivamente que un comprador o vendedor vaya a la corte.
Cualquier formulario de contrato del vendedor que combine la compensación del agente de listado y del agente del comprador, o cualquier contrato del vendedor que requiera una compensación del agente del comprador. “Ambas disposiciones violarían el espíritu y probablemente la letra de las nuevas reglas de los agentes inmobiliarios”, dijo CFA. “Además, cualquier contrato del comprador que permita al agente del comprador cobrar más compensación de la que negoció el comprador. Esto está prohibido por las nuevas reglas”.
Autor Andrea V. Brambila
Fuente: https://www.inman.com/
Imagen: Freepik.com
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