La flexibilización de la Fed ya estaba incorporada en los precios de las hipotecas, pero hay margen para un mayor alivio si los inversores que financian la mayoría de los préstamos hipotecarios se muestran menos nerviosos por el riesgo de pago anticipado y el ajuste cuantitativo.
La demanda de viviendas se mantiene por encima de los promedios a largo plazo, pero la escasez de inventario significa que las ventas probablemente no repunten hasta que las tasas hipotecarias se acerquen al 5 por ciento, dijeron el jueves los analistas de Fitch Ratings.
Y como los inversores que financian la mayoría de las hipotecas ya habían descontado el recorte de tasas de la Fed del miércoles, es posible que tengan que mostrarse menos nerviosos acerca de los riesgos que implica financiar préstamos para vivienda si las tasas hipotecarias bajan mucho más de lo que ya lo han hecho, advirtieron los analistas de Fitch.
Para quienes siguen de cerca las tasas hipotecarias, el esperado recorte de tasas de la Fed de esta semana puede haber parecido anticlimático.
Después de que el banco central redujera las tasas de interés a corto plazo por primera vez en cuatro años (iniciando lo que se espera que sea una campaña prolongada de recorte de tasas con un dramático recorte de 50 puntos básicos), las tasas para las hipotecas FHA y las hipotecas convencionales en realidad subieron un poco el miércoles.
Una de las razones por las que subieron las tasas hipotecarias es que las autoridades de la Fed habían estado telegrafiando su intención de recortarlas durante meses. Desde que alcanzaron un máximo de 2024 en abril, las tasas de las hipotecas convencionales a tasa fija a 30 años ya habían bajado más de un punto porcentual este verano.
Las herramientas de política monetaria a disposición de la Fed le permiten hacer ajustes precisos a las tasas de interés a corto plazo, manteniendo la tasa de los fondos federales dentro de un cuarto de punto porcentual del objetivo deseado por las autoridades.
Pero el banco central no tiene control directo sobre las tasas de interés a largo plazo, como los rendimientos de los bonos del Tesoro y las hipotecas, que están determinadas en gran medida por la oferta y la demanda. Si los inversores —que sopesan factores como las expectativas de inflación, el crecimiento económico y la política monetaria— deciden que sería inteligente comprar bonos gubernamentales y títulos respaldados por hipotecas, eso puede hacer bajar las tasas de interés a largo plazo.
Cuando el miércoles le preguntaron al presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, cuánto creía que podrían caer las tasas hipotecarias durante el próximo año, sugirió que no era la persona adecuada a quien preguntar.
Conferencia de prensa de Powell
“Me resulta muy difícil decirlo”, dijo Powell a Elizabeth Schulze de ABC News. “Desde nuestro punto de vista, no puedo hablar realmente de las tasas hipotecarias. Diré que… eso dependerá de cómo evolucione la economía”.
Powell señaló a Schulze el último Resumen de Proyecciones Económicas (SEP) de la Reserva Federal, que muestra lo que los miembros de la Junta de la Reserva Federal y los presidentes del Banco de la Reserva Federal esperan que suceda con el crecimiento, el desempleo y la inflación en los próximos meses y años, y cómo creen que las tasas de interés a corto plazo podrían necesitar ser ajustadas.
Para combatir la inflación durante la pandemia, las autoridades de la Reserva Federal aumentaron la tasa de fondos federales 11 veces entre marzo de 2022 y julio de 2023, llevándola a un objetivo de entre 5,25 y 5,5 por ciento, el nivel más alto desde 2001. El recorte del miércoles redujo el objetivo a 4,75 a 5 por ciento.
El "SEP" -y su "diagrama de puntos" asociado- muestra que la expectativa mediana de las autoridades de la Reserva Federal es que para fines del próximo año, la tasa de fondos federales será aproximadamente un 2 por ciento más baja de lo que era antes del recorte de tasas del miércoles.
"Si las cosas salen de acuerdo con ese pronóstico, otras tasas en la economía también bajarán", dijo Powell. “Sin embargo, la velocidad a la que ocurran esas cosas dependerá realmente de cómo se desempeñe la economía. No podemos mirar hacia el futuro y saber qué va a pasar con la economía”.
Los datos de bloqueo de tasas rastreados por Optimal Blue muestran que las tasas de las hipotecas fijas a 30 años que cumplen con los requisitos alcanzaron un nuevo mínimo de 2024 del 6,03 por ciento el martes, pero se recuperaron 5 puntos básicos después de la reunión de la Fed del miércoles.
Una encuesta semanal de prestamistas realizada por la Asociación de Banqueros Hipotecarios mostró que las solicitudes de préstamos para compras aumentaron un 5 por ciento ajustado estacionalmente la semana pasada en comparación con la semana anterior, pero ligeramente más bajas (0,4 por ciento) que hace un año. Las solicitudes de refinanciamiento aumentaron un 24 por ciento semana a semana y un 127 por ciento con respecto al año anterior.
La demanda de hipotecas convencionales para compras que cumplan con los requisitos de Fannie Mae y Freddie Mac aumentó con respecto al año pasado, ya que los compradores de viviendas están viendo una mejora en las condiciones de asequibilidad, impulsadas por tasas más bajas y un crecimiento más lento de los precios de las viviendas, dijo el economista jefe adjunto de la MBA, Joel Kan, en un comunicado.
Las tasas de las hipotecas que cumplen con los requisitos ya han bajado más de un punto porcentual completo desde un máximo de 2024 del 7,27 por ciento registrado el 25 de abril, casi hasta donde los economistas de Fannie Mae y la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) pronosticaron en agosto que estarían a fines del próximo año.
Taking an even longer view, analysts at Fitch Ratings said Thursday they expect 10-year Treasury yields, a barometer for mortgage rates, to still be at 3.5 percent at the end of 2026 — just a quarter percentage point lower than Thursday’s close of 3.74 percent.
In order for mortgage rates to come down more dramatically, the “spread” between 10-year Treasurys and 30-year mortgage rates will need to come down, Fitch analysts said.
The 30-10 spread — which Fitch calculates averaged 1.8 percentage points during the decade before the pandemic — widened to 3 percent at times last year.
Los inversores han estado exigiendo mayores rendimientos sobre los títulos respaldados por hipotecas (MBS) debido al “riesgo de pago anticipado”: el temor de que los prestatarios que solicitan préstamos cuando las tasas hipotecarias están elevadas los refinancien cuando bajen.
Además del riesgo de pago anticipado, la demanda de MBS se ha debilitado a medida que la Fed recorta sus enormes tenencias de MBS y deuda gubernamental, un proceso conocido como "ajuste cuantitativo".
A medida que bajan las tasas hipotecarias, también lo hace el riesgo de pago anticipado. Los analistas de Fitch creen que las tasas hipotecarias dicen que el diferencial 30-10 ya se ha reducido a 2,6 puntos porcentuales este año, pero esa tendencia probablemente tendrá que continuar para ayudar a que las tasas hipotecarias se sitúen por debajo del 6 por ciento.
Si el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años cae al 3,5 por ciento y el diferencial 30-10 vuelve a 1,8 puntos porcentuales, eso se traduciría en tasas hipotecarias del 5,2 por ciento, dijeron los analistas de Fitch.
Al publicar sus últimas previsiones económicas y de vivienda en agosto, los economistas de Fannie Mae dijeron que llevará tiempo que la caída de las tasas se traduzca en ventas.
Parte del problema es que, además de hacer que las viviendas sean menos asequibles para los compradores, las elevadas tasas hipotecarias han creado un “efecto de encierro” para los posibles vendedores que se muestran reacios a renunciar a la baja tasa de su hipoteca actual.
Cuando se le preguntó si las tasas hipotecarias más bajas podrían reactivar la demanda de viviendas y hacer subir los precios, Powell dijo que las tasas más bajas también deberían ayudar a generar más oferta, al aliviar el efecto de encierro y traer más propiedades en venta al mercado.
“El mercado inmobiliario está congelado en parte debido al encierro con tasas bajas”, dijo Powell. “La gente no quiere vender sus casas porque tienen una tasa hipotecaria muy baja y sería bastante caro refinanciarlas. A medida que las tasas bajen, la gente comenzará a mudarse más, y eso probablemente ya esté comenzando a suceder”.
Cuando eso sucede, “tienes un vendedor, pero también tienes un nuevo comprador en muchos casos”, dijo Powell. “Por lo tanto, no es obvio cuánta demanda adicional generaría”.
By Matt Carter
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