Robby Braun, socio de Cohen Milstein Sellers & Toll, aborda las "conceptos erróneos" sobre el impacto del acuerdo de NAR y dice que los agentes inmobiliarios que intenten ignorar los cambios "se quedarán atrás".
Supongamos que el tribunal aprueba el acuerdo alcanzado con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. En ese caso, los corredores de cotización aún podrán hacer ofertas de compensación cooperativa a los corredores compradores fuera de los servicios de cotización múltiple. Inicialmente, algunos intentarán continuar con sus negocios como de costumbre, pero el acuerdo eventualmente resultará en “una ola de innovación” que reducirá las comisiones para los consumidores.
Eso es según Robby Braun, socio del grupo de práctica antimonopolio de Cohen Milstein Sellers & Toll, una de las firmas de abogados que representa a los demandantes en las demandas de las comisiones Moehrl y Umpa. La firma también es abogada codirectora de los demandantes en el acuerdo de NAR.
Inman entrevistó al colega de Braun en Cohen Milstein, Benjamin Brown, cuando la empresa presentó por primera vez la solicitud de Moehrl hace cinco años. Ahora que el caso parece encaminarse hacia una resolución, Inman habló con Braun sobre cuál podría ser el impacto del acuerdo propuesto por la NAR en las comisiones, la dirección y los nuevos modelos de negocios, y si el acuerdo podría contar con la aprobación del Departamento de Justicia de EE.UU. Justicia.
Esta entrevista ha sido editada para mayor extensión y claridad.
Inman: Ustedes se acercaron y dijeron que querían hablar sobre conceptos erróneos sobre el impacto que tendrá el acuerdo, el alcance de los cambios que los agentes inmobiliarios pueden esperar y por qué los agentes inmobiliarios deberían tomar en serio el acuerdo y los cambios que traerá a la industria. o correrán el riesgo de quedarse atrás. Entonces, ¿a qué conceptos erróneos te refieres?
Braun: Hay algunos de ellos. Una de las ideas erróneas que he visto publicadas en algunos lugares es la idea de que el acuerdo resultará en algún tipo de liberación perpetua y en el futuro de los agentes inmobiliarios que participaron en prácticas potencialmente anticompetitivas. La publicación sólo avanza hasta, creo, la aprobación preliminar del acuerdo, y al revés. Entonces, si hay más actividades anticompetitivas en la industria inmobiliaria, los agentes inmobiliarios pueden ser responsables de ello.
Otra tiene que ver con la idea de que la gente podrá eludir los cambios en las prácticas reflejados en el acuerdo simplemente haciendo ofertas de compensación cooperativa fuera del MLS.
De hecho, el acuerdo no prohíbe de manera categórica y generalizada todas las ofertas de compensación cooperativa fuera de la MLS, pero sí impone ciertas limitaciones a esas ofertas y a lo que se puede hacer para facilitar esas ofertas de compensación cooperativa.
Los datos de MLS no se pueden utilizar para facilitar ofertas de compensación cooperativa fuera de MLS. Si alguien recibiera una fuente de datos de la MLS y quisiera crear algún tipo de sitio web que albergara ofertas de compensación cooperativa de varios corredores diferentes, la MLS, una vez que se enterara de esa práctica, tendría que cortar su fuente de datos de la MLS.
He visto algunos lugares hablar sobre soluciones alternativas, potencialmente a través de, por ejemplo, Zillow o el sitio ShowingTime, propiedad de Zillow. Esas prácticas no estarán permitidas según el acuerdo.
El error número 3 es la idea de que el acuerdo en realidad no tendrá ningún impacto porque los corredores pueden continuar haciendo ofertas de compensación cooperativa unilateralmente y no en relación con la MLS o utilizando fuentes de datos de la MLS. Eso es cierto hasta el momento, pero desde nuestra perspectiva, este acuerdo realmente estimulará una nueva ola de innovación en la industria inmobiliaria.
Verá a mucha gente que está experimentando con diferentes tipos de modelos de compensación y niveles de compensación. Vas a ver corredores de descuento. Verá personas que buscan hacer que el proceso sea más eficiente. Verá que algunos consumidores, incluso del lado del comprador, experimentan con no utilizar ningún corredor para ahorrar dinero. Verá personas que utilizan otro tipo de profesionales, como abogados de bienes raíces en lugar de corredores.
Tal vez en el primer año o dos, habrá algunas personas que ignoren el nuevo mundo que creemos que engendrará este acuerdo, pero en última instancia, estos innovadores y competidores de descuento aumentarán la competencia de precios en el mercado, lo que hará caer Comisiones para los consumidores. Las personas que están en la industria y no se dan cuenta y no lo tienen en cuenta se quedarán atrás.
El consultor de la industria Rob Hahn escribió sobre esto y su opinión fue básicamente: "Esto no elimina la dirección, por lo que las comisiones no bajarán, por lo que básicamente nada va a cambiar porque la gente aún puede, en el sitio web de su corredor, enumerar 'esto es lo que ofrezco en todos mis listados". Entonces, si el agente de un comprador quiere ver lo que ofrece un determinado listado, todo lo que tiene que hacer es ir al sitio web del corredor o simplemente llamarlo y asegurarse de que' Estamos ofreciendo lo que el agente del comprador quiere que ofrezca. Por lo tanto, no eliminará la dirección”. ¿Cuál es tu opinión sobre eso?
Creemos que va a reducir la dirección porque no va a tener todo el universo de ofertas de compensación cooperativa en un solo lugar, visible sólo para los corredores.
El acuerdo de conciliación no sólo prohíbe el uso del MLS y la recreación de sistemas tipo MLS que replicarían el sistema MLS, sino que también requiere una mayor transparencia para los consumidores tanto del lado del listado como del lado del comprador. Hay acuerdos escritos que deben celebrar y que deben revelar detalladamente desde el principio de la relación la compensación que se ofrece.
La combinación de todos esos cambios funcionará para reducir la dirección y, nuevamente, aumentar la competencia y la competencia de precios en la industria inmobiliaria.
The way I understand it, it just means it’ll be slightly more difficult for a buyer’s agent to see what’s being offered on a listing. They’ll have to call more listing brokers. They’ll have to go on more listing broker websites because it won’t just be in the MLS. But they’ll still be able to find that information, and right now, consumers can see a lot of these commissions because the MLS is feeding that compensation to websites like Redfin, where they display it to everyone so everybody knows, but now consumers won’t see that information in one place because the settlement is prohibiting that. So how is it going to get rid of steering if they can still, just with a little more effort, see what these listing brokers are offering and consumers won’t [necessarily] see?
Creo que podemos tener un desacuerdo fundamental sobre aspectos de lo que hace el acuerdo. No estamos de acuerdo en que esto lo hace un poco más difícil. Creemos que hará que sea mucho más difícil para los corredores participar en prácticas de dirección.
Durante mucho tiempo, los consumidores no vieron en absoluto ofertas de compensación cooperativa en la MLS. Estaba expresamente prohibido. Esa fue una de las acusaciones en nuestra demanda, y tanto la investigación del Departamento de Justicia como la presión [de] nuestras demandas cambiaron eso.
Pero el litigio también requiere transparencia para los vendedores y compradores sobre la compensación que se ofrece y recibe a sus corredores.
¿Considera este acuerdo una comisión de desvinculación?
No estoy seguro de cómo se usa esa palabra, así que no sé cómo responder sobre esa base. Lo que sí veo es que este acuerdo conducirá a una mayor innovación en la industria y también brindará a vendedores y compradores más opciones sobre si quieren contratar a un corredor o agente de bienes raíces, cómo quieren compensar a ese corredor o agente de bienes raíces, y además, también potencia su capacidad de negociación.
Cuando digo desacoplamiento quiero decir que, en este momento, lo que se le paga al corredor comprador depende de lo que le ofrece el corredor de cotización. Parece que el acuerdo prohíbe eso a través de la MLS, pero no lo prohíbe por completo. ¿Es eso exacto?
No pretendo ser evasivo de ninguna manera. Mi respuesta anterior es lo que siento acerca del acuerdo. Creo que abrir la industria a la competencia beneficia a los consumidores.
El Departamento de Justicia, en su declaración de intereses de Nosalek, dijo que quería que se prohibiera al vendedor decidir la compensación para el corredor comprador. Este acuerdo en particular parece hacerlo únicamente a través de la MLS y no a través de una prohibición total. Por eso es que intento, en primer lugar, determinar si ese es realmente el caso, porque quiero ser preciso para mis lectores, y también pensar en lo que esto significa en términos de si el acuerdo podría potencialmente aprobarse o no, o si el Departamento de Justicia va a intervenir en algún momento. Por eso estoy preguntando.
Apreciamos el apoyo de la administración hasta ahora al acuerdo. El presidente Biden a principios de esta semana dijo cosas positivas en un discurso público sobre el acuerdo y alentó a los agentes inmobiliarios a trabajar para mejorar la competencia en la industria inmobiliaria y bajar los precios. Somos optimistas de que se aprobará el acuerdo. Creemos que es algo bueno para la industria y también para los consumidores.
Con respecto a la declaración del DOJ en Nosalek, es posible que tengamos que discrepar respetuosamente con la interpretación de la declaración que usted incluyó en su pregunta. En el cuerpo de la declaración, en la página 20, el Departamento de Justicia dijo que apoyaría “una orden judicial que prohíba las ofertas de compensación comprador-corredor por parte de los participantes del MLS PIN”. Creemos que este acuerdo es consistente con lo que [el] DOJ, en el caso MLS PIN, indicó que apoyaría.
¿Porque no sucede a través de la MLS aunque puede suceder en otros lugares?
Los cambios en las prácticas que se solicitan son una orden judicial que prohíbe las ofertas de compensación a los corredores compradores por parte de los participantes de la MLS, así como muchos otros cambios en las prácticas.
¿Estuvo involucrado el Departamento de Justicia en la elaboración del acuerdo de la NAR?
No puedo responder a esa pregunta.
¿Sabes si presentarán una declaración de intereses?
No puedo responder a esa pregunta.
Volviendo al aspecto directivo de esto, Rob Hahn sugiere que un corredor de cotización puede presentar un formulario frente a un vendedor, como un acuerdo de cotización, diciendo: "Vas a ofrecer el 3% del precio de venta a cualquier agente". quién trae al comprador” y eso estaría totalmente bien según este acuerdo de conciliación.
El enfoque en lo que alguien podría hacer en el primer año del acuerdo ignora el hecho de que el acuerdo resultará en una mayor competencia e innovación. Los corredores de cotización que intenten continuar con las mismas prácticas que han estado realizando ahora serán socavados por otros corredores y profesionales innovadores en el área de bienes raíces que estén dispuestos a ofrecer precios más bajos a sus clientes. Esto cambia los incentivos en la industria.
Creo que parte de la razón por la que está realmente concentrado en la dirección es porque la razón por la que [las comisiones] no han bajado hasta ahora es por la dirección; eso es lo que argumentan sus demandas [y] todas estas demandas, ¿verdad? Ha habido muchas casas de bolsa con descuento o casas de bolsa que recibieron menos del 5% al 6% que han intentado tener éxito, y no han podido hacerlo debido a este miedo a la dirección. Si la dirección no va a desaparecer en el primer año o dos, ¿cómo lograrán el éxito estos competidores?
Estoy de acuerdo en que la dirección ha sido un problema importante en la industria inmobiliaria. He sido una de las personas que ha criticado la dirección en la industria inmobiliaria y explicado por qué la dirección es mala para los consumidores.
También estoy de acuerdo en que el mercado tardará algún tiempo en cambiar después del acuerdo y eso es de esperarse. No creo discutir el hecho de que desde el principio habrá personas que cerrarán los ojos y tratarán de ignorar el hecho de que el sistema está cambiando y seguirán intentando cobrar precios más altos.
Pero los cambios al sistema que resultarán del acuerdo mejorarán la capacidad de las tiendas de descuento y los innovadores para competir y ayudar a impulsar precios más bajos para los consumidores.
¿Podría especificar qué cambios cree que facilitarán la competencia de estos innovadores?
Todos ellos. Los cambios que exigen una mayor transparencia, tanto para los compradores como para los vendedores. Los cambios que prohíben las ofertas de compensación cooperativa en los MLS. Los cambios que impiden que las personas eludan la prohibición de ofertas de compensación cooperativa en el MLS, por ejemplo, haciendo que los datos del MLS no puedan usarse para facilitar que los corredores se reúnan e intercambien ofertas de compensación cooperativa en algún otro sitio.
El hecho de que el acuerdo en sí se haya convertido en una gran noticia [significa que] los consumidores están cada vez más informados sobre la compensación de los corredores de bienes raíces y cómo funciona el sistema en general.
¿Por qué permitir que los corredores publiquen ofertas de comisiones en sus propios sitios web?
No creo que estemos permitiendo o prohibiendo nada. El acuerdo no respalda esa práctica. La ley antimonopolio se centra en los monopolistas y en que los competidores se reúnan y coordinen aspectos como los precios o la producción. El acuerdo lo prohíbe. No permite que los competidores en la industria inmobiliaria creen algún tipo de sistema coordinado para ofrecer una compensación cooperativa.
¿Quién cuenta como agregador? ¿Se le permitirá publicar ofertas de comisiones a los corredores compradores?
Muchos agregadores obtienen los datos de sus comisiones de las MLS. Si permiten que se publiquen en sus portales ofertas de compensación cooperativa de múltiples corredores diferentes, entonces corren el riesgo de que las MLS corten sus datos porque eso es lo que requeriría el acuerdo.
Si tiene un portal que básicamente intenta replicar la oferta de sistema de compensación en la MLS, esos portales realmente se están arriesgando y arriesgándose a una posible demanda antimonopolio. Tengo que pensar que por ambas razones, no veremos replicado el sistema de compensación cooperativa de la MLS que existía antes de este acuerdo.
Autor: Andrea V. Brambila.
Fuente: https://www.inman.com/
Imagen: https://www.freepik.com/
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