Eso incluye beneficios para los compradores de vivienda por primera vez, a quienes los agentes sin experiencia podrían atender mejor. Pero algunos beneficios requieren cambios por parte de los prestamistas hipotecarios.
Los cambios que se espera que se produzcan si se aprueba el acuerdo propuesto por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios podrían beneficiar a compradores, vendedores y agentes inmobiliarios por igual, dijo la Federación de Consumidores de Estados Unidos, una organización sin fines de lucro, en un nuevo informe publicado el jueves.
El informe llega al núcleo de algunas de las mayores preocupaciones de los agentes inmobiliarios que todavía están analizando lo que el acuerdo propuesto podría significar para ellos, la industria y los clientes a los que sirven.
El informe repitió la investigación de la CFA y otros investigadores que creen que las comisiones disminuirán como resultado de los cambios radicales que la NAR acordó realizar en julio. Pero también estuvo lleno de aspectos positivos (y trabajo por delante) para una industria en vilo.
"Cualquier costo adicional para los compradores de viviendas probablemente será modesto y relativamente de corto plazo y será más que compensado por ahorros a largo plazo y una mejor calidad del servicio", dijo Stephen Brobeck, miembro senior de la CFA que escribió el informe. "Es probable que cualquier costo de transición quede eclipsado por los beneficios a largo plazo de las comisiones desacopladas que recaen sobre todos los compradores y vendedores de viviendas".
El momento de todos los cambios que podrían ocurrir después de que la NAR realice las reformas que acordó en virtud de un acuerdo histórico podría depender de las respuestas a las preguntas que surgieron rápidamente después de que se publicaron los detalles del acuerdo.
Los agentes inmobiliarios que hablaron con Inman han expresado su preocupación de que los compradores de vivienda por primera vez queden en desventaja si los vendedores (cuyos agentes ya no podrán anunciar las comisiones ofrecidas a los agentes compradores en el servicio de listado múltiple) no se ofrecen a pagar las comisiones del comprador. corredor.
“Me siento mal por los compradores, especialmente por los que compran por primera vez”, dijo Margaret Belmonte, fundadora y corredora de Leading Edge Real Estate. "Y me siento mal por los [compradores] de VA porque no pueden pagar las tarifas".
El corto plazo podría incluir que los vendedores sigan ofreciendo a los compradores ayuda para pagar las comisiones de los agentes, escribió la CFA en su informe. Eso es hasta que la industria se adapte o realice otros cambios.
Convocatorias para financiar comisiones
Si bien la CFA a menudo ha provocado la ira de los agentes que cuestionan sus conclusiones, el organismo de control está de acuerdo con muchos en la industria que piden una reforma en la industria hipotecaria para permitir a los compradores financiar una parte de la comisión de su agente.
Esto, escribió Brobeck en el informe, garantizaría que los compradores que no tienen dinero en efectivo para pagarle a su agente aún pudieran competir.
“Tal solución reduciría el costo inicial de cierre que los compradores necesitan tener disponible en efectivo, que es en lo que se han centrado la mayoría de los críticos de la desvinculación”, escribió Brobeck.
Actualmente, Fannie Mae, Freddie Mac y la FHA no permiten a los compradores financiar comisiones en sus hipotecas. La presión para permitir esta financiación aumentará, escribió Brobeck.
De hecho, los agentes inmobiliarios han dicho que esperan que los compradores agradezcan la oportunidad de financiar la compensación de sus agentes, si lo necesitan y si se les da la oportunidad.
"No tienen idea de cómo pagarle a su agente", dijo Stephen Cooley, corredor de Stephen Cooley Real Estate. "Creo que los compradores seguirán queriendo financiar la compensación del comprador en la compra de su casa".
La CFA sugirió que las comisiones ya se tienen en cuenta en los precios de las viviendas, señalando declaraciones de profesores universitarios y del Departamento de Justicia de que los vendedores ya tienen en cuenta parte o la totalidad de la comisión esperada entre el comprador y el corredor.
Concluyó que las hipotecas de los compradores ya se están utilizando para pagar las comisiones de sus agentes, en forma de precios más altos de las viviendas. Agregar competencia que podría reducir las comisiones reduciría la cantidad que los compradores necesitan financiar para sus casas.
La CFA dijo que los precios de las viviendas tardarían algún tiempo en bajar si las comisiones bajan. Pero ese proceso sería más rápido si el gobierno federal, Fannie Mae y Freddie Mac priorizaran el trabajo de permitir que se financien las compensaciones.
El grupo propuso un marco en el que los prestamistas distinguen entre préstamos en los que los compradores pagan a sus agentes por su cuenta y aquellos en los que los vendedores ofrecen un crédito para pagar al corredor comprador y agregarlo al precio de venta final.
Mientras se desarrolla ese proceso, los compradores de vivienda por primera vez pueden solicitar concesiones a los vendedores para cubrir los costos de cierre adicionales.
Flexibilidad del agente
La presión que se espera en torno a los compradores que pagan por su comisión desacoplada podría llevar a que los agentes y corredurías ofrezcan más flexibilidad en torno a los servicios, escribió CFA.
“No nos sorprendería, por ejemplo, que surgieran grupos de agentes para atender al mercado de compradores de vivienda por primera vez”, escribió CFA. "Estos agentes tendrían un conocimiento detallado de todos los programas de subsidios gubernamentales y sin fines de lucro y cobrarían tarifas más bajas con la expectativa de mayores volúmenes de ventas".
A los compradores que encuentren sus propias casas para comprar “se les cobrará mucho menos que a uno que requiera que un agente busque docenas de propiedades durante muchos meses”, escribió CFA.
Por otro lado, los vendedores que sobrevaloran sus casas pagarían a su agente para que trabaje duro para encontrar un comprador.
"Los agentes experimentados que saben cómo facilitar eficientemente la compra o venta de propiedades podrían cobrar más que los agentes que recientemente recibieron su licencia", escribió la CFA. "Pero estos últimos normalmente cobrarían menos, por lo que los consumidores involucrados en transacciones de ventas relativamente simples pueden optar por trabajar con ellos".
Es probable que las corredurías con tarifas fijas y descuentos prosperen en este entorno, afirmó.
Incluso si el financiamiento hipotecario no está disponible para compensación, escribió la CFA, la mayoría de los compradores de vivienda por primera vez podrían afrontar costos de cierre adicionales al tener que pagar comisiones a los agentes directamente.
"Todos estos consumidores se beneficiarán de un mercado transparente y de menor costo donde los precios están más estrechamente alineados con la calidad del servicio", escribió CFA.
Sería menos probable que los compradores trabajaran directamente con un agente de cotización si pudieran financiar sus comisiones, escribió Brobeck.
Compresión de comisiones
La CFA cree que poner fin de manera efectiva a la compensación compartida y crear un mercado competitivo reducirá las comisiones.
Incluso las estimaciones conservadoras suponen que las comisiones disminuirán al menos un 20 por ciento y los investigadores, incluido el Banco de la Reserva Federal de Richmond, estiman que los costos para el consumidor podrían caer entre un 20 y un 50 por ciento.
Es más, si los agentes compradores no ofrecen flexibilidad en cuanto a la compensación, escribió la CFA, más compradores simplemente trabajarán directamente con un agente de cotización.
"El grado de disposición de los agentes compradores a ser flexibles en materia de remuneración tendrá un fuerte efecto en el número de compradores que evitan a estos agentes y trabajan directamente con los agentes que cotizan en bolsa", escribió el organismo de control en su informe.
En tales escenarios, los agentes de cotización que tienen doble final se sentirían obligados a cobrar menos del 5 al 6 por ciento de comisión, dijo la CFA.
"Sin embargo, sería menos probable que estas ventas ocurrieran, y la intermediación del comprador se preservaría más probablemente, si los compradores pudieran financiar fácilmente la compensación de los agentes a través de hipotecas que no fueran mayores que los préstamos actuales".
CFA también dijo que las comisiones se mantienen a un ritmo más alto porque una baja barrera de entrada para los agentes inmobiliarios ha llevado a que 1,56 millones de personas obtengan sus licencias para competir para vender alrededor de 5 millones de viviendas por año.
"En consecuencia, en el sistema actual, la mayoría de los agentes tienen poca experiencia en venta de propiedades, ganan ingresos relativamente bajos y sienten presión para mantener altas tasas de comisiones", escribió CFA.
By Taylor Anderson
Source: https://www.inman.com/
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