Debate sobre las alternativas al seguro de título se está intensificando nuevamente

Los fiscales generales republicanos de 14 estados instan al regulador federal de Fannie Mae y Freddie Mac a eliminar un programa piloto que permite a algunos prestatarios refinanciar sin obtener un seguro de título.

El debate sobre un programa piloto que permite a algunos propietarios refinanciar su hipoteca sin pagar un seguro de título se encendió nuevamente esta semana, cuando los fiscales generales republicanos de 14 estados instaron a Fannie Mae y al regulador federal de Freddie Mac a eliminar el programa.

La carta del 22 de julio a la directora de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA), Sandra Thompson, alega:

• La FHFA aprobó el programa sin solicitar la opinión del público

• El programa solo beneficia a los propietarios con préstamos de refinanciamiento de "menor riesgo" y no a los propietarios de viviendas de bajos ingresos ni a los que compran por primera vez

• La exención del seguro de título expone a los propietarios a posibles fraudes y abusos

• El programa permite a Fannie Mae marginar a las pequeñas empresas

La carta también fue firmada por los fiscales generales Steve Marshall (Alabama), Tim Griffin (Arkansas), Chris Carr (Georgia), Todd Rokita (Indiana), Kris Kobach (Kansas), Liz Murrill (Luisiana), Lynn Fitch (Misisipi), John Formella (Nueva Hampshire), Gentner Drummond (Oklahoma), Alan Wilson (Carolina del Sur), Marty Jackley (Dakota del Sur), Ken Paxton (Texas) y Jason Miyares (Virginia).

“La FHFA recibió la carta y responderá directamente”, fue el único comentario de la agencia a Inman el jueves sobre las acusaciones planteadas por los fiscales generales del estado.

El programa piloto de la FHFA, una de las varias iniciativas de vivienda reveladas por el presidente Biden durante su discurso sobre el Estado de la Unión en marzo, permite a los prestamistas vender algunas de las hipotecas que refinancian a Fannie Mae sin tener que proporcionar una verificación independiente de que no hay problemas en el título de la propiedad a través de una opinión legal o una póliza de seguro de título del prestamista.

La FHFA estima que el programa piloto de aceptación de título ahorrará a los propietarios elegibles entre $500 y $1,500 en costos de cierre cuando refinancien, al eliminar la necesidad de comprar un seguro de título del prestamista.

En una sección de preguntas frecuentes de su sitio web, la FHFA afirma que aprobó un “programa piloto de pequeña escala y duración limitada” que permite a Fannie Mae utilizar un proceso automatizado de revisión de títulos “para evaluar el riesgo de los títulos durante la elaboración del préstamo y antes de la compra del préstamo”.

Por ahora, el programa piloto de aceptación de títulos está limitado a los prestamistas que refinancian préstamos en determinadas zonas geográficas, y solo las hipotecas con una relación préstamo-valor inferior al 80 por ciento serán elegibles para exenciones del seguro de título.

“Los programas piloto, a menudo de pequeña escala y con una duración limitada, tienen como objetivo informar sobre políticas a largo plazo de una forma u otra”, afirma la sección de preguntas frecuentes de la FHFA. “Los programas piloto son una herramienta vital para probar, aprender y, en algunos casos, escalar hacia una política permanente”.

El programa piloto de aceptación de títulos es parte de un esfuerzo más amplio para permitir que los prestatarios hipotecarios eviten el gasto del seguro de título a través de alternativas como las cartas de opinión de los abogados.

En 2022, Fannie Mae comenzó a permitir a los prestamistas la opción de utilizar una carta de opinión de un abogado en lugar del seguro de título tradicional para algunos préstamos, una práctica permitida por Freddie Mac desde al menos 2008. Fannie Mae dijo en febrero que ha comprado más de 10,000 hipotecas con cartas de opinión de abogados "y no ha experimentado pérdidas por reclamos de título sobre estos préstamos".

La Asociación Estadounidense de Títulos de Propiedad (ALTA), un grupo comercial de la industria, ha estado involucrada en una campaña de relaciones públicas y cabildeo oponiéndose a esas “alternativas de seguro de título no reguladas”.

ALTA intervino nuevamente el jueves, afirmando que el programa piloto de aceptación de título, que permite a los prestamistas refinanciar a algunos prestatarios sin obtener un seguro de título o una carta de opinión de un abogado, ha enfrentado “una reacción negativa bipartidista de los legisladores estatales y federales”.

El representante Wiley Nickel, demócrata de Carolina del Norte, y otros 17 demócratas escribieron a Biden en abril para oponerse al programa piloto, citando las estadísticas de ALTA que indican que más del 90 por ciento de la industria de títulos está compuesta por pequeñas empresas.

"Estamos muy preocupados por la noción de empoderar a dos grandes corporaciones [Fannie Mae y Freddie Mac], actualmente bajo tutela federal, para dejar de lado a las pequeñas empresas en nuestras comunidades que se enorgullecen de ayudar a sus vecinos a proteger sus hogares", escribieron Nickel y sus colegas.

Batalla por las cartas de opinión de los abogados

Como parte de su campaña paralela contra las cartas de opinión de los abogados, ALTA está respaldando una legislación en la Cámara de Representantes y el Senado que requeriría un seguro de título en las hipotecas compradas por Fannie y Freddie.

La legislación presentada en la Cámara en septiembre por el representante republicano de Nueva York Andrew Garbarino, H.R. 5837, prohibiría efectivamente el uso de cartas de opinión de abogados para limpiar el título de las hipotecas convencionales al exigir que los prestamistas que vendan hipotecas a Fannie y Freddie obtengan un seguro de título. El proyecto de ley ha atraído a 11 republicanos y cuatro demócratas, entre ellos Nickel.

Un proyecto de ley complementario en el Senado, S. 2687, presentado en julio de 2023 por el senador John Kennedy, republicano por Luisiana, tiene dos copatrocinadores republicanos pero ningún demócrata.

Según OpenSecrets, ALTA aumentó el gasto en cabildeo en un 61 por ciento el año pasado, a 1,34 millones de dólares, y ha aportado 777.000 dólares a candidatos y comités de partidos en el ciclo electoral actual, con un poco más (54 por ciento) destinado a candidatos y comités republicanos.

Pero las cartas de opinión de título de abogado aún podrían estar a punto de ser ampliamente adoptadas, ya que la nueva tecnología promete una mayor eficiencia y escala.

En mayo, el prestamista hipotecario más grande del país, United Wholesale Mortgage, amplió su programa de Revisión y Cierre de Título (TRAC), que lanzó en 2022 para prescindir de las pólizas de seguro de título del prestamista a favor de cartas de opinión de título de abogado emitidas por abogados internos que revisan los documentos de título.

Este mes, el proveedor de tecnología Alita Group lanzó una plataforma que permite a los proveedores de títulos producir una carta de opinión de abogado "modernizada" que también está "envuelta" con una póliza de seguro de errores y omisiones.

Alita afirma que su carta de opinión de abogado asegurada, AOLPro, aborda los riesgos de título más comunes y está "posicionada como una opción viable" para los prestamistas que buscan ayudar a los prestatarios a evitar el costo de obtener un seguro de título.

La empresa está señalando a sus críticos de la industria de títulos un análisis de AOLPro realizado por el bufete de abogados Bradley Arant Boult Cummings LLP.

“La versión modernizada de Alita del AOL se basa en el mismo proceso de búsqueda y examen de títulos que subyace a una póliza de seguro de títulos y se presenta en un formato que los prestamistas están acostumbrados a ver”, concluyó el bufete de abogados. “También tiene los beneficios adicionales de una revisión por parte de un abogado y una póliza de E&O cuidadosamente considerada emitida por compañías de seguros con calificación A de AM Best”.

Una carta de opinión de un abogado asegurado “no puede brindar cobertura para defectos de título que no se puedan descubrir en los registros públicos”, reconocieron los abogados del Grupo de Práctica de Reclamos de Seguros de Título y Reparación de Defectos de Título de Bradley.

Una escritura previamente falsificada en la cadena de título que no pueda ser detectada por un examinador, “normalmente no estaría cubierta por AOLPro”, escribieron los abogados de Bradley. “Sin embargo, cuando el fraude, la falsificación, la incapacidad, la suplantación de identidad, la ejecución indebida de documentos o el registro indebido se pueden descubrir mediante un examen de título o se pueden prevenir en relación con la transacción actual, esperaríamos que los resultados de la reclamación de AOLPro sigan los resultados de la reclamación de seguro de título”.

En última instancia, dependerá de los prestamistas y los prestatarios realizar un análisis de costo-beneficio y elegir qué cobertura desean. Pero, “por primera vez en 150 años, existe una alternativa examinada y aprobada [por Fannie Mae y Freddie Mac] que permite esa consideración y brinda opciones más allá del seguro de título tradicional”, concluyeron los abogados de Bradley, Hallman Eady y Spencer Mobley.

“Creemos que un uso más común de las opiniones de los abogados podría generar ahorros para algunos prestatarios”, dijeron los funcionarios de Fannie Mae al publicar el plan obligatorio que detalla las formas en que el gigante hipotecario pretende “derribar las barreras dentro de los procesos hipotecarios, de alquiler y de propiedad que desafían innecesariamente a los consumidores, especialmente aquellos que afectan desproporcionadamente a las familias negras”.

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor también destacó el seguro de título en mayo cuando lanzó una investigación sobre las “tarifas basura” en los costos de cierre de la hipoteca.

“El seguro de título es otra tarifa importante que se paga al cierre”, señaló la CFPB al anunciar la investigación. “Lo más común es que el prestatario pague el seguro de título del prestamista para protegerlo contra problemas con la propiedad. Los consumidores generalmente tienen opciones limitadas para comparar precios de seguros de título”.

La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) se enfureció por la caracterización de la CFBP de las tarifas por servicios requeridos como tasaciones, informes crediticios y certificaciones de inundaciones como “tarifas basura”, y advirtió que la oficina “puede estar planeando obligar a los prestamistas a absorber estos costos”.

Broeksmit se quejó de que la campaña de la CFPB “comenzó un día después de que el presidente Biden lanzara una propuesta para eliminar el seguro de título. Pero, una vez más, el título limpio protege a los prestatarios, prestamistas e inversores y Fannie y Freddie lo exigen antes de comprar un préstamo”.

El programa piloto de la FHFA permite a Fannie Mae refinanciar a algunos prestatarios sin obtener un seguro de título o una carta de opinión de un abogado. Pero la agencia dice que si se descubren defectos en el título después de refinanciar un préstamo, el “propietario no es responsable de corregir los defectos. Se espera que el costo de corregir los defectos del título sea bajo y se compensará con una tarifa del prestamista aplicada a cada préstamo vendido a través del programa piloto”.

Si bien critica el programa piloto de refinanciación de la FHFA, la MBA apoya las cartas de opinión de un abogado sobre el título.

En noviembre, el grupo comercial publicó un análisis realizado por abogados del bufete de abogados Blank Rome que concluyó que “hay espacio para que existan ambos tipos de productos [seguro de título y cartas de opinión de un abogado] en el mercado actual”.

By Matt Carter

Source: https://www.inman.com

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