¿Cuándo se requiere un contrato de compra? En las visitas a la propiedad, pero no en el open house

El acuerdo de conciliación propuesto por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios exige que los corredores y agentes firmen contratos con los compradores con los que "están trabajando". Pero, ¿qué significa eso exactamente?

El acuerdo de conciliación nacional propuesto por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios para los casos de la comisión antimonopolio exige que los corredores y agentes firmen contratos con los compradores con los que están “trabajando” antes de que un comprador “visite cualquier casa”.

Pero, ¿qué significa eso exactamente?

La directora jurídica de la NAR, Katie Johnson, respondió a esa pregunta y a otras en mayo, ofreciendo cierta claridad sobre las reglas en torno a los contratos. En su correo electrónico, Johnson señaló a los miembros el sitio facts.realtor de la NAR y una página de preguntas frecuentes actualizada.

“Trabajar con” un comprador

Según el acuerdo propuesto, el mero hecho de comercializar servicios a un comprador o de hablar con un comprador en nombre del vendedor (por ejemplo, en una jornada de puertas abiertas o mostrando la propiedad de un cliente a un comprador no representado) no significa que se esté “trabajando con” un comprador, según las preguntas frecuentes de la NAR.

Por lo tanto, los compradores que asisten a jornadas de puertas abiertas o que organizan una visita a una propiedad a través del agente de la propiedad no tienen que firmar nada para hacerlo, según los cambios en las normas de la NAR. Los cambios no exigen que los agentes de la propiedad y los compradores firmen ningún acuerdo juntos, siempre que el agente de la propiedad siga siendo únicamente un representante del vendedor.

Pero proporcionar servicios de corretaje reales a un comprador, es decir, identificar posibles viviendas, organizar una visita con el agente de la propiedad, negociar para el comprador, presentar las ofertas del comprador o realizar otros servicios para el comprador, es "trabajar con" un comprador, dijo el grupo comercial.

"Si el participante de MLS trabaja únicamente como agente o subagente del vendedor, entonces el participante no está 'trabajando con el comprador'", dice la pregunta frecuente.

"En ese escenario, no se requiere un acuerdo porque el participante está realizando un trabajo para el vendedor y no para el comprador".

Alternativamente, en una situación donde el agente es un agente dual autorizado y/o en una situación de agencia designada donde el corredor representa tanto al comprador como al vendedor pero tiene diferentes agentes trabajando con ambos, él o ella está trabajando con el comprador, así como con el vendedor, por lo que se requeriría un contrato antes de una visita a la casa.

Cuando se le preguntó cuándo se crea la representación dual, un portavoz de la NAR le dijo a Inman: “La representación es una cuestión de ley estatal, que incluye cómo se define la representación dual, qué divulgaciones se requieren y si es una opción legal para los consumidores.

“Normalmente, la representación dual requiere que una agencia inmobiliaria que busca brindar servicios de corretaje al vendedor y al comprador en la misma transacción obtenga el consentimiento y celebre un acuerdo escrito tanto con el vendedor como con el comprador. La representación dual no se crea típicamente cuando un corredor inmobiliario responde las preguntas de un comprador o muestra una casa a un comprador no representado”.

Según la NAR, se requiere un acuerdo escrito del comprador cuando un participante de MLS realiza “actos ministeriales”, pero no si el participante no espera que se le pague por esos actos y no ha llevado al comprador a visitar una casa.

“Al igual que la representación dual, los actos ministeriales generalmente están definidos por la ley estatal”, dijo el portavoz de la NAR.

“Normalmente, los actos ministeriales son actos realizados por una correduría que son puramente informativos o administrativos y no implican la prestación de servicios de corretaje o representación activa”.

Cuando se le preguntó cuándo se crea la representación dual, un portavoz de la NAR le dijo a Inman: “La representación es una cuestión de ley estatal, que incluye cómo se define la representación dual, qué divulgaciones se requieren y si es una opción legal para los consumidores.

“Normalmente, la representación dual requiere que una agencia inmobiliaria que busca brindar servicios de corretaje al vendedor y al comprador en la misma transacción obtenga el consentimiento y celebre un acuerdo escrito tanto con el vendedor como con el comprador. La representación dual no se crea típicamente cuando un corredor inmobiliario responde las preguntas de un comprador o muestra una casa a un comprador no representado”.

Según la NAR, se requiere un acuerdo escrito del comprador cuando un participante de MLS realiza “actos ministeriales”, pero no si el participante no espera que se le pague por esos actos y no ha llevado al comprador a visitar una casa.

“Al igual que la representación dual, los actos ministeriales generalmente están definidos por la ley estatal”, dijo el portavoz de la NAR.

“Normalmente, los actos ministeriales son actos realizados por una correduría que son puramente informativos o administrativos y no implican la prestación de servicios de corretaje o representación activa”.

“Recorrer” una casa

Lo primero es lo primero: una casa es una propiedad residencial de entre una y cuatro unidades de vivienda, según las preguntas frecuentes.

“Recorrer una casa significa cuando el comprador y/o el participante de MLS, u otro agente, bajo la dirección del participante de MLS que trabaja con el comprador, ingresa a la casa”, dice la pregunta frecuente.

“Esto incluye cuando el participante de MLS u otro agente, bajo la dirección del participante de MLS, que trabaja con el comprador ingresa a la casa para brindar un recorrido virtual en vivo a un comprador que no está físicamente presente”.

Un acuerdo escrito no necesariamente significa un acuerdo de agencia escrito

El 6 de agosto, la NAR actualizó sus preguntas frecuentes para especificar que un participante de MLS que trabaja con un comprador puede celebrar el acuerdo escrito con el comprador “en cualquier momento, pero debe hacerlo a más tardar antes de que el comprador ‘recorra la casa’, a menos que la ley estatal requiera un acuerdo escrito del comprador con anterioridad”.

Según la NAR, si bien muchos interpretaron que el requisito de un contrato de comprador obliga a un contrato de agencia, ese no es el caso.

“Los participantes de MLS y los compradores podrán seguir entablando cualquier tipo de relación profesional permitida por la ley estatal”, dice la sección de preguntas frecuentes.

“La política de la NAR no dicta:

• Qué tipo de relación tiene el profesional con el potencial comprador (por ejemplo, agencia, no agencia, subagencia, transaccional, cliente).

• El plazo del contrato (por ejemplo, un día, un mes, una casa, un código postal).

• Los servicios que se prestarán (por ejemplo, actos ministeriales, una cierta cantidad de exhibiciones, negociaciones, presentación de ofertas).

• La compensación cobrada (por ejemplo, $0, tarifa fija X, X por ciento, tarifa por hora X)”.

Pero el acuerdo debe especificar la compensación cobrada

Según el acuerdo propuesto, si un agente o corredor recibirá una compensación de cualquier fuente, el acuerdo escrito con el comprador debe especificar el monto o la tasa de compensación que recibirá o cómo se determinará ese monto, pero el monto debe ser “objetivamente determinable” y no puede ser “abierto”. Por ejemplo, el contrato no puede decir “la compensación del corredor del comprador será la cantidad que el vendedor le ofrezca al comprador”, dice el acuerdo.

Además, el acuerdo especifica que la compensación que un agente o corredor recibe por los servicios de corretaje no puede exceder la cantidad o la tasa acordada en el acuerdo con el comprador.

Pero eso no significa que las corredurías solo puedan tener un acuerdo con un comprador, dice la FAQ, haciendo referencia una vez más a los componentes de un contrato que la política de la NAR no dicta.

“La compensación sigue siendo negociable y siempre debe negociarse entre los participantes de MLS y los compradores con los que trabajan”, agrega la FAQ.

Los acuerdos activos deben modificarse antes del cambio de política de MLS

Si bien los cambios de política en el acuerdo propuesto se promulgaron durante el fin de semana, si un agente o corredor trabajará con un comprador después de que la política entre en vigencia, entonces él o ella “deberá tomar medidas para asegurarse de que el comprador haya aceptado los términos necesarios requeridos por el acuerdo de conciliación”, dice la FAQ. Esto incluye términos en los que la compensación actualmente no es “objetivamente determinable” o es “abierta” o donde el corredor del comprador puede quedarse con cualquier oferta de compensación que exceda la cantidad acordada con el comprador.

Los participantes del MLS deben informar que la compensación no está fijada por ley y es totalmente negociable, pero pueden informarlo por separado y, por lo tanto, no tienen que modificar los acuerdos activos para agregar esa divulgación, según las preguntas frecuentes.

Con respecto a los acuerdos de listado activos, si el acuerdo le dice al corredor de listado que ofrezca una compensación al corredor comprador sin hacer referencia al MLS, el acuerdo no necesita cambiar.

"Pero si el acuerdo de listado especifica que las ofertas de compensación se hagan 'en el MLS', entonces el corredor de listado debe trabajar con el vendedor para modificar el acuerdo de listado antes de que se implemente el cambio de política del MLS, para dejar en claro que el corredor de listado no hará una oferta de compensación en el MLS y no violará el acuerdo de listado al no hacer una oferta de compensación en el MLS", dice la pregunta frecuente.

Michael Ketchmark de Ketchmark & ​​McCreight, abogado principal de los demandantes en el caso Sitzer | Burnett, se negó a hacer comentarios sobre la lectura del acuerdo por parte de la NAR.

“Según la ley, una vez que se aprueba el acuerdo, todos los que estén cubiertos por él deben cumplirlo”, dijo Ketchmark. “Si creemos, como abogados de la demanda colectiva, que alguien no está cumpliendo con el acuerdo, podemos tomar las medidas adecuadas”.

By Andrea V. Brambila.

Source: https://www.inman.com

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