Cuando se anunciaron por primera vez los planes de indulgencia hipotecaria y la pandemia se extendió por todo el país a principios de 2020, a muchos propietarios se les permitió pausar sus pagos hipotecarios.
A algunos analistas les preocupaba que una vez que terminara el programa de indulgencia, el mercado inmobiliario experimentaría una ola de ejecuciones hipotecarias como la que sucedió después de la burbuja inmobiliaria hace 15 años.
He aquí un vistazo a por qué ese no es el caso.
1. Esta vez hay menos propietarios con problemas
Después del último colapso de la vivienda, más de nueve millones de hogares perdieron sus casas debido a una ejecución hipotecaria, una venta al descubierto o porque se las devolvieron al banco. Muchos creían que millones de propietarios de viviendas volverían a enfrentarse a la misma suerte esta vez.
Sin embargo, los datos de hoy muestran que la mayoría de los propietarios salieron de su plan de indulgencia, ya sea completamente al día con los pagos o con un plan del banco que reestructuró su préstamo de una manera que les permitió comenzar a hacer pagos nuevamente. Los últimos datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) estudian cómo las personas abandonaron el programa de indulgencia desde junio de 2020 hasta noviembre de 2021.
Estos son esos hallazgos:
38.6% dejó el programa pagado en su totalidad
El 19,9% realizó sus pagos mensuales durante el período de indulgencia.
11,8% hizo todos los pagos vencidos
6,9% canceló el préstamo en su totalidad
44% planes de pago de ejercicios negociados
29,1% recibió un aplazamiento de préstamo
14,1% recibió una modificación de préstamo
0.8% arregló un plan de pago diferente
0.6% se vendió como venta corta o hizo una escritura en lugar
El 16,8% dejó el programa aún en problemas y sin un plan de mitigación de pérdidas implementado
2. Los que quedan en el programa aún pueden negociar un plan de pago
Hasta el viernes pasado, el número total de hipotecas aún en suspensión de pagos se situó en 890.000. Aquellos que permanecen en indulgencia todavía tienen la oportunidad de elaborar un plan adecuado con la empresa de servicios que representa a su prestamista. Y las empresas de servicios están bajo presión para hacer precisamente eso por parte de agencias federales y estatales.
Rick Sharga, vicepresidente ejecutivo de RealtyTrac, dice en un tweet reciente:
“Parece que la [Oficina de Protección Financiera del Consumidor] y los [Fiscales Generales] estatales están adoptando un enfoque de 'tolerancia cero' para la ejecución del servicio hipotecario. Es probable que esto limite la actividad de ejecución hipotecaria durante una buena parte de 2022, mientras que los administradores exploran todas las posibles opciones de [mitigación] de pérdidas ".
Para obtener más información, lea la advertencia emitida por el Fiscal General del Estado de Nueva York.
3. La mayoría de los propietarios tienen una equidad más que suficiente para vender sus casas
Para aquellos que no pueden negociar una solución y el 16.8% que abandonó el programa de indulgencia sin un arreglo, muchos tendrán suficiente capital para vender sus casas y dejar el cierre con efectivo en lugar de enfrentar ejecuciones hipotecarias.
Debido al rápido aumento de los precios de las viviendas durante los últimos dos años, el propietario promedio ha ganado cantidades récord de equidad en su vivienda. Como explica Frank Martell, presidente y director ejecutivo de CoreLogic:
"Las ganancias de capital no solo han ayudado a los propietarios a hacer una transición más fluida para salir de la indulgencia y evitar una venta en dificultades, sino que también han permitido que muchos continúen construyendo su patrimonio".
4. Ha habido muchas menos ejecuciones hipotecarias en los últimos dos años
Uno de los beneficios del programa de indulgencia que rara vez se informó fue que permitió que los hogares que experimentaban dificultades financieras antes de la pandemia ingresaran al programa. Les dio a esos propietarios dos años más para poner sus finanzas en orden y elaborar un plan con su prestamista. Eso evitó más de 400.000 ejecuciones hipotecarias que normalmente hubieran salido al mercado si el nuevo programa de indulgencia no hubiera estado disponible.
5. El mercado actual puede absorber fácilmente más de un millón de nuevos listados
Cuando las ejecuciones hipotecarias llegaron al mercado en 2008, se sumaron a la sobreoferta de casas que ya estaban a la venta. Eso resultó en un suministro de más de nueve meses de listados, y cualquier suministro de más de seis meses puede hacer que los precios se deprecien.
Hoy es exactamente lo contrario. El último Informe de ventas de viviendas existentes de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) revela:
“El inventario total de viviendas a fines de noviembre ascendía a 1,11 millones de unidades, un 9,8% menos que en octubre y un 13,3% menos que hace un año (1,28 millones). El inventario no vendido se encuentra en un suministro de 2.1 meses al ritmo de ventas actual, una disminución tanto del mes anterior como del año anterior ".
Un mercado equilibrado tendría aproximadamente un suministro de inventario para seis meses. A los 2,1 meses, el mercado está gravemente escaso de existencias. Incluso si un millón de hogares ingresan al mercado, todavía no habrá suficiente inventario para satisfacer la demanda actual.
By KCM Write Staff
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